فسخ قرارداد به معنای باطل کردن یا انحلال آن است. برای طرفین یک معامله حق فسخ تعیین می شود اما به این معنی نیست که هر یک از طرفین قرارداد حق دارند بدون دلیل آن را فسخ نمایند، بلکه این مسئله باید با درنظرگیری شرایط فسخ انجام گیرد. به همین دلیل بسیار مهم است که در هنگام عقد قرارداد جهت جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی ذکر شرایط فسخ را از یاد نبرید. در ادامه مطالب مهمی در این خصوص بیان می شود.
فسخ قرارداد یعنی چه؟
امروزه در کلیه قراردادهای ملکی اعم از خرید و فروش و غیره کلمه فسخ دیده می شود اما طرفین عموما درمورد مفهوم حقوقی و آثار آن آشنایی کافی ندارند. در حقیقت فسخ جزو اختیاراتی است که به یکی از طرفین داده می شود که بتواند معامله را مستقلا برهم بزنند و درواقع نوعی اراده یک طرفه جهت انحلال قرارداد را ایجاد می نماید. به این ترتیب یک طرف بدون نیاز به رضایت طرف دیگر و کامل مستقل در این خصوص عمل می کند که این حالت از نظر حقوقی ایقاع محسوب می شود. نکته مهم این است که هیچ یک از طرفین نمی توانند بدون دلیل قرارداد را فسخ کنند وگرنه باید به طرف دیگر خسارت پرداخت شود.
انواع فسخ قرارداد
حق فسخ قرارداد از اختیارات طرفین معامله محسوب می شود. اختیار در علم حقوق با کلمه خیار شناخته می شود. خیار فسخ، انواع مختلفی دارد که در ادامه به متداول ترین آنها اشاره می گردد:
- خیار تدلیس: تدلیس به معنی ریاکاری و فریب است.این اختیار زمانی موضوعیت پیدا می کند که یکی از طرفین با فریب طرف مقابل او را راضی به عقد قرارداد می کند و به همین دلیل نیز قانونگذار برای فرد فریب خورده حق فسخ قائل می شود.
- خیار مجلس: طرفین معامله تا زمانی که محل انعقاد معامله را ترک نکرده اند، حق فسخ دارند.
- خیار شرط: طرفین معامله مدتی را در قرارداد تعیین می کنند تا در صورتی که خواسته هایشان در این زمان محقق نشد، حق فسخ معامله را داشته باشند.
- خیار غبن: غبن به معنی ضرر و زیان است. یکی از طرفین معامله که مغبون یا متضر شده باشد. در این حالت طرف مغبون حق فسخ دارد.
- خیار عیب: زمانیکه در عین مورد معامله عیبی وجود داشته باشد. در این حالت برای طرف مقابل حق فسخ در نظر گرفته می شود.
- خیار تخلف از شرط: طرفین معامله انجام کاری را شرط معامله قرار می دهند که آن شرط عملی نمی شود و در اینصورت طرف دیگر، حق فسخ دارد. تفاوت خیار شرط و خیار تخلف از شرط این است که در خیار شرط زمانی مشخص جهت تحقق شرط و در خیار تخلف از شرط انجام شدن کاری جهت تحقق شرط در نظر گرفته می شود.
- خیار رویت: یکی از طرفین معامله توصیفاتی را در خصوص موضوع معامله بیان کند و بعد از معامله مشخص گردد که گفته ها واقعیت نداشته اند. در این حالت طرفی که متضررشده، حق فسخ دارد.
- خیار شرکت: چنانچه موضوع معامله متعلق به دیگری باشد و صاحب اصلی موضوع معامله، رضایت به انتقال نداشته باشد، حق فسخ برای طرف ناراضی به شراکت، وجود دارد.
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل
قرارداد اجاره از رایج ترین انواع قرارداد به شمار می رود که قراردادی لازم است و به هم زدن آن جز در صورت ایجاد شروط فسخ امکان پذیر نیست. با این حال گاهی بروز اتفاقاتی سبب می شود که مستاجر مایل به فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک باشد که در این بخش به توضیح آن می پردازیم.
در هر یک از موارد زیر مستاجر می تواند بدون پرداخت مبلغ ضرر و زیان بابت فسخ قرارداد اجاره خود اقدام کند:
- پیش بینی و درج امکان فسخ، برای طرفین معامله در قرارداد
- نقص یا عیبی در ملک که مستاجر تا قبل از معامله از آن بی اطلاع بوده
- تحویل ندادن عین مستاجره یا ملک به مستاجر
- تخلف از شرط فعل در عقد اجاره از سوی مالک
فسخ قرارداد به علت وجود عیب در عین مستاجره
براساس ماده 479 قانون مدنی: عیبی که موجب فسخ اجاره می شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. لازم به ذکر است که اگر مالک ایراد را رفع عیب کند و به مستاجر ضرر مالی نرسد، حق فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل از مستاجر سلب می شود.
با توجه به این ماده قانونی اگردر مدت زمان عقد قرارداد اجاره تا پیش از تحویل ملک به مستاجر، مشخص شود که عیبی در آن وجود دارد یا در همین حین بوجود بیاید، مستاجر می تواند معامله را بدون پرداخت ضرر و زیان فسخ کند.
فسخ قرارداد به علت تخلف از شرط فعل در عقد اجاره
در شرایطی که قرارداده اجاره منوط به انجام شرط خاصی از سوی اجاره دهنده یا مالک منعقد می شود، در صورت عدم انجام تعهدات، برطبق ماده 239 قانون مدنی برای مستاجر حق فسخ ایجاد خواهد شد. به عنوان مثال مستاجر شرط کند که مالک باید پیش از تحویل ملک به او آن را رنگ آمیزی کند یا سیستم سرمایشی یا گرمایشی را تعمیر کرده و سالم به او تحویل دهد.
فسخ قرارداد به علت عدم تحویل عین مستاجره یا ملک
در ماده 476 قانون مدنی آمده که موجر باید، عین مستاجره را به مستاجر، تحویل دهد و در صورت امتناع، موجر، اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر، حق فسخ دارد. بر همین اساس مالک یا شخص اجاره دهنده موظف است در زمان مشخصی ملک را به مستاجر تحویل دهد. درغیر اینصورت، مستاجر می تواند از او شکایت کند و به اجبار ملک را از او تحویل بگیرد. در صورتی که مالک با اجبار نیز راضی به این کار نشد، حق فسخ قرارداد برای مستاجر ایجاد می شود، به اضافه اینکه او می تواند تمامی پرداختی هایش را نیز طلب کند.
مراحل قانونی فسخ قرارداد
مرحله اول تنظیم اظهارنامه
هر طرح دعوایی با تنظیم اظهارنامه آغاز می شود. به این صورت که هرکس می تواند اظهاراتی را که راجع به معاملات و تعهدات خود با دیگری دارد را بهطور رسمی در قالب اظهارنامه به او برساند. لازم به ذکر است که امروزه ابلاغ اظهارنامه به صورت الکترونیکی و با استفاده از سامانه خدمات قضایی انجام می گیرد.
شخص اظهارکننده با ارسال اظهارنامه برای اظهارشونده (خوانده)، او را مطلع میکند که قصد اقامه دعوا علیه او را دارد. به تبع این اظهارنامه، خوانده مهلت دارد تا قرارداد را فسخ کرده و تمام پول خواهان یا اظهارکننده را برگرداند.
نکته مهم: اگر در هنگام عقد قرارداد، خیارات از طرفین سلب شده باشد، هیچ یک نمی توانند معامله را فسخ کنند.
مرحله دوم ثبت دادخواست و رسیدگی
اگر خوانده پاسخ خاصی به اظهارنامه ارسالی نداده باشند، این موضوع میتواند گویای نبود دلیل از سوی خوانده مبنی بر رد دعوای خواهان باشد و این مسئله کار قاضی را ساده تر می کند.
با ثبت دادخواست، وقت رسیدگی از سوی دادگاه تعیین و به طرفین دعوا ابلاغ می شود.
در روز رسیدگی، طرفین در دادگاه حاضر میشوند و قاضی پس از رسیدگی رای خود را صادر می نماید. رای حضوری ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدید نظرخواهی خواهدبود.
فسخ قرارداد بدون مراجعه به دادگاه امکان دارد؟
حق فسخ یکطرفه است و تنها نیاز به یک اراده دارد. بنابراین اگر شخصی قراردادی بسته و حالا به دلیلی خواهانِ فسخ قرارداد است، نیازی به توافق با طرف مقابل و کسب رضایت او ندارد. با این حال شخص فسخ کننده، با این قرارداد، متعهد به چیزی شده و ممکن است طرف مقابل به راحتی تصمیم او برای فسخ قرارداد را قبول نکند، به عنوان مثال پول یا مال او را پس ندهد.
در چنین حالت ممکن است نیاز باشد که به دادگاه مراجعه شود و از این طریق فسخ قرارداد اعلام گردد. اما ارادهی شخص و وجود سبب قانونی فسخ باید احراز و اثبات شود. به خصوص راجع به قرارداد هایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت میشوند بسیار ضروری است که برای فسخ این نوع قرارداد ها حکم دادگاه صادر شود.
لازم به ذکر است که اراده هر یک از طرفین برای فسخ باید اعلام شود و اگر جهت فسخ قرارداد نیاز به پرداخت هزینههایی باشد هزینه فسخ قرارداد هم با فسخ کننده است.
باوجود اینکه طرفین در عقود جایز اختیار فسخ دارند اما عمل طرف فسخ کننده نباید به ضرر طرف دیگر تمام شود و در صورت بروز خسارتی باید جبران شود.
در عقود لازم هم که برای مدت معینی منعقد می شود (مانند عقد اجاره) قبل از اتمام مدت اجاره امکان فسخ وجود ندارد مگر اینکه یکی از موارد قانونی فسخ در عقد به وجود بیاید و یا طرفین در عقد برای فسخ شرایطی تعیین کرده باشند و تنها در این صورت امکان فسخ در عقود لازم بوجود می آید.
با توجه به اهمیت موضوعات حقوقی و آثار آنها در ادامه روند معاملات و سود و ضرر طرفین، توصیه می شود و در صورت لزوم در مرحله فسخ قرارداد حتماً از تخصص یک مشاور یا وکیل ملکی متخصص در قراردادها بهره مند شوید.
سلام وقت بخیر
اعلام فسخ قرارداد باید چگونه باشد؟ یعنی همینکه به طرف دیگر معامله بگوییم کافیست یا باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کنیم؟
حق فسخ یک حق یک طرفه است اما در شرایطی که طرف مقابل حق فسخ را نمی پذیرد و پول یا ملک شخص فسخ کننده را استرداد نکند نیاز به مراجعه به دادگاه به ترتیبی که گفته شده وجود دارد.