حکم تخلیه و قوانین پیرامون آن
این روزها بحث مسکن و خرید و اجاره خانه، بسیار داغ است. داشتن مسکن جزو نیازهای اساسی هر فردی به حساب میآید. اما آیا تمام مالکان و مستاجران از قانونهای این حوزه اطلاع دارند؟ یکی از مباحث مربوط به مسکن، حکم تخلیه است. امروز میخواهیم با کمک وکیل ملکی مجرب دادگروکیل تعدادی از پرسشها در مورد این موضوع پاسخ دهیم.
سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟
پیش از اینکه به این سوال پاسخ دهیم بهتر است ابتدا کمی با حکم تخلیه آشنا شویم. شما به عنوان صاحبخانه از نظر قانونی این اجازه را دارید، هنگامی که تاریخ قرارداد مستاجر شما به پایان رسید یا او به یکی از بندهای قرارداد پایبند نبود؛ از او بخواهید که ملک شما را تخلیه کند. در قانون به این کار دادن حکم تخلیه میگویند. در صورت وقوع هر یک از این موارد، از دو طریق میتوان برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کرد که عبارتند از :
- ثبت اسناد و املاک : اگر شما برای گرفتن این حکم به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید، آنها پس ازگذراندن مراحل اداری که طی دو روز انجام میشود؛ برای مستاجر نامه تخلیه ارسال میکنند و او در مدت نهایت 3 روز باید ملک تخلیه شده را تحویل دهد.
- شورای حل اختلاف و دادگاه : اگر برای اینکار به دادگاه مراجعه کردید، پس از تحویل یک سری مدارک توسط شما به دادگاه و طی برخی مراحل، حکم تخلیه صادر شده و نهایت یک روز بعد به دست مستاجر میرسد و مجددا در این حالت او تنها 3 روز فرصت دارد تا به ملک دیگری نقل مکان کند.
حکم تخلیه منزل خریداری شده | تخلیه فوری ملک خریداری شده
اجازه دهید این بخش را برای شما با یک مثال توضیح دهیم. ممکن است شما خانهای را خریداری کرده باشید و طبق قرارداد، صاحبخانه قبلی باید طی دو ماه منزل را به شما تحویل دهد. حال این مدت تمام شده و او هنوز تخلیه نکرده و قصد تخلیه کردن هم ندارد، چه باید کرد؟ در این حالت شما باید با مراجعه به یکی از دو ارگان معرفی شده در تیتر قبل، اقامه دعوی کرده و تخلیه فوری ملک خریداری شده را بگیرید.
قوانین حکم تخلیه چیست؟
قوانینی که شامل حکم تخلیه میشود چیست؟ در صورت بروز چه اتفاقاتی میتوان برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کرد؟ همانطور که صاحبخانه حقوقی دارد قطعا به همان میزان مستاجر نیز از حق و حقوق بهرهمند است و شما نمیتوانید بدون هیچ دلیل منطقیای حکم تخلیه بگیرید مگر اینکه موارد زیر رخ دهد.
- اگر شما دیدید 90 روز از زمانی که ملک خود را اجاره دادهاید گذشته و و هنوز اجارهای به شما پرداخت نشده است، میتوانید با مراجعه به یکی از مراجع قانونی که ذکر شد، برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کنید. این قانون در سال 1356 تصویب شده است.
- اگر مستاجر به ملک شما آسیب جدیای وارد کرده باشد که نتوان آن را تعمیر کرد، شما حق شکایت دارید.
- یکی دیگر از مواردی که شما میتوانید حکم تخلیه بگیرید، زمانیست که از تمام شدن مدت اجاره گذشته باشد و مستاجر همچنان برای تخلیه نکردن ملک پافشاری کند.
- هنگامی که مستاجر شما، ملکی که برای شماست را غیرقانونی به فرد دیگری اجاره دهد، حق صددرصد با شماست که از او شکایت کرده و بخواهید که ملک را تخلیه کند.
- اگر مستاجر خارج از چهارچوب قرارداد از ملک استفاده کند، تخلف کرده است. برای مثال اگر شما خانه را برای سکونت اجاره دادهاید و او برای کسب و کار از آن استفاده کند و یا از تعداد افرادی که در قرارداد ذکر شده، بیشتر باشند؛ میتوانید حکم تخلیه بگیرید.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه
دو تفاوت اساسی بین حکم تخلیه و دستور تخلیه وجود دارد که عبارتند از :
- حکم تخلیه برای موارد مختلفی از جمله عدم پایبندی به قرارداد، وقوع تخلف از طرف مستاجر، تمام شدن مهلت قرارداد و … داده میشود اما دستور تخلیه فقط برای یک مورد استفاده میشود. هنگامی که تاریخ عقد شده در قرارداد به پایان رسیده و مستاجر ملک را تخلیه نمیکند.
- در هنگام صدور حکم تخلیه، مستاجر میتواند با ارائه ادله از خود دفاع کرده و آن را به تعویق بیاندازد اما وقتی دستور تخلیه صادر میشود، بلافاصله و صددرصد باید ملک تخلیه شود.
امیدواریم با مطالعه این مقاله از حقوق خود آگاهی پیدا کرده باشید و بتوانید با دانش کامل برای ادامه مسیر خود در این حوزه، تصمیمگیری نمایید.
مراحل گرفتن حکم تخلیه چیست؟
وقتی تخلفی از مستاجر سرزد و شما تصمیم داشتید حکم تخلیه بگیرید، ابتدا باید به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست حکم تخلیه بدهید، در ادامه با در دست داشتن مدارکی از جمله قولنامه، قراردادی که ابتدا بین شما و مستاجر بسته شده و مدارک شناساییتان؛ به شکایت خود ادامه دهید. هنگامی که شما شکایت کردید و مدارک را تحویل دادگاه دادید، باقی کار را به عهده آنها بسپارید. این عزیزان درخواست شما را به دست مستاجر میرسانند.
در چه مواردی نمی توان حکم تخلیه گرفت؟
- در صورتی که ملک دارای قرارداد مسکونی باشد یا اینکه مدت اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد.
- در حالتی که ملک با استفاده از سند رسمی در اجاره موجر باشد.
- تصرف دیگری در ملک به موجب قرارداد اجاره نباشد.
مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف
باید توجه داشته باشید که حکم تخلیه را باید از دادگاه گرفت اما دستور تخلیه از شورای حل اختلاف قابل دریافت است. بنابراین گرفتن حکم تخلیه ازشورای حل اختلاف از لحاظ حقوقی عبارت نادرستی به نظر می رسد.
درصورتی که مدت اجاره به پایان رسیده اما مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف برای صدور دستور تخلیه درخواست بدهد. برای گرفتن حکم تخلیه فوری یا دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف باید مدارک زیر را ارائه نمایید:
- اصل مدارک شناسایی صاحب خانه
- برگه دادخواست دستور تخلیه از طرف موجر
- سند مالکیت یا قولنامه ملک
- اصل قرارداد اجاره
چگونه میتوان در ایام کرونا حکم تخلیه گرفت؟
از آن جایی که در دوران کرونا، شرایط اجاره خانه برای مستاجران بسیار سخت است، بنابراین تصمیم براین شد که حتی اگر توافقی بین مستاجر و صاحب خانه مبنی بر تمدید قرارداد وجود نداشته باشد، باز هم صاحبخانه نمیتواند تا 90 روز پس از پایان کرونا، برای مستاجر خود حکم تخلیه بگیرد؛ مگر در مواردی استثناء. این موارد عبارتنداز :
- اگر مستاجر نتواند با افزایش نرخ اجارهای که از طرف دولت تصویب شده ( 25 درصد در تهران) کنار آمده و آن را پرداخت کند؛ باید ملک را تخلیه نماید.
- اگر صاحب خانه ملک را برای یکی از اقوام درجه یک خود بخواهد (البته باید در دادگاه ثابت کند)، مستاجر موظف به تخلیه ملک است.
- هنگامی که صاحبخانه پیش از شیوع کرونا، تصمیم گرفته باشد تا ملک خود را بازسازی یا تخریب کند و کارهای قانونی آن نیز انجام شده باشد، با درخواست حکم تخلیه او موافقت خواهد شد.
- وقتی مستاجر از ملک خارج از چهارچوب قانون و قرارداد بهره ببرد ( استفاده تجاری از ملک، عمل نکردن به بندهای قرارداد و …)؛ قانون عدم تخلیه در دوران کرونا در مورد او صدق نخواهد کرد.
- اگر آزاری از مستاجر به همسایگان اطراف وارد شده و از آنها سلب آرامش کند، گرفتن حکم تخلیه در مورد او صدق خواهد کرد.
- گاهی پیش میآید که پیش از پایان مدت قرارداد، صاحبخانه با مستاجر صحبت کرده و او را در جریان قرار میدهد که قصد فروش خانه را دارد، اگر این تصمیم در دوران کرونا هم باشد، باز هم مستاجر موظف به ترک خانه است.
هزینه دادرسی دستور تخلیه
نکته اول:
به طور کلی در دعاوی حقوقی در صورت صدور حکم محکومیت، هزینه های دادرسی و کارشناسی و حتی حق الوکاله وکیل نیز برعهده محکوم علیه پرونده خواهدبود.
هزینه های دادرسی مورد حکم در اجراییه صادره ذکر میشود و عندالزوم توسط اجرای احکام از ودیعه مستاجر کسر می گردد.
نکته دوم:
هزینه دادرسی دعوای مالی در خصوص اموال غیرمنقول: اگر دعوا در خصوص اموال غیرمنقول باشد همانند دستور تخلیه ملک فوری، هزینه دادرسی بر اساس ارزش معاملاتی ملک در منطقه محاسبه و دریافت میشود.
سلام وقت بخیر
مستاجر من سه ماه بیشتر از موعد تخلیه توی ملک نشسته و قصد تخلیه هم نداره حالا اگر من حکم تخلیه واسش بگیرم احتمال این هست که بتونم به یک طریقی اجاره این سه ماه رو هم ازش بگیرم چون پول پیش خیلی کمی داره و نمیشه از مبلغ پول پیش برداریم
سلام و درود
بله شما می توانید برای زمانی که مستاجر علاوه بر مدت زمان قرارداد در ملک سکونت داشته جهت مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و همچنین اجور معوقه درخواست دهید.
سلام
وقت بخیر
مستاجر من اجاره بهاش رو پرداخت می کنه و موعد قراردادش هم هنوز تموم نشده اما همه همسایه ها از رفت و آمدهای مشکوکی که داره شاکی و ناراضی هستند. گویا بوی مواد مخدری که استفاده می کنه هم همسایه ها رو اذیت میکنه. آیا من میتونم ازش شکایت کنم و حکم تخلیه بگیرم؟
سلام و درود در صورتی که مستاجر برای اهالی ساختمان ایجاد مزاحمت کرده باشد با استناد به شهادت شهود می توان برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کرد.
سلام وقت بخیر آیا سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه مغازه هم به همین ترتیبی هست که توی مقاله نوشتید؟
سلام و درود
بله
سلام خوبید
برای حکم تخلیه باید بریم شورای حل اختلاف؟
سلام وقت بخیر
دستور تخلیه با حکم تخلیه فرق داره؟؟
سلام و درود
دستور تخلیه و حکم تخلیه همانگونه که در متن مقاله توضیح داده شده با یکدیگر متفاوت هستند.
برای اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری باید چیکار کنیم؟ مستاجرم به این آسونی خونه رو تخلیه نمیکنه
برای ابلاغ حکم تخلیه خانه، در کلانتری به بخش دستورات قضایی مراجعه شود. پس از طی مراحل اداری که بلافاصله انجام می شود ماموری در اختیار شما قرار داده می شود که به همراه ایشان به منزل مراجعه کنید.
مامور کلانتری ابلاغ حکم را انجام می دهد. معمولا اگر مستاجر در خانه نباشد حکم تخلیه از لای درب به داخل انداخته و فرم دیگر به مالک تحویل داده می گردد. مستاجر از این تاریخ ابلاغ مامور به مدت هفت روز فرصت دارد ملک را تخلیه و کلید را به کلانتری یا صاحب خانه تحویل بدهد.
سلام مستاجر من موعد قراردادش نشده هنوز ولی مورد اخلاقی داره و رفت و آمدهای مشکوکش همسایه هارو شاکی کرده . من چطوری میتونم حکم تخلیه بگیرم؟