ملک مشاعی چیست و آیا خرید و فروش ملک مشاع امکان پذیر است؟فروش ملک مشاع قولنامه ای چگونه انجام می شود؟ دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی
تصور کنید که ملک مسکونی وجود داشته باشد که یک دانگ آن برای زن و چهار دانگ آن برای شوهر زن باشد، در این حالت این زن و شوهر در تمامی آن ملک با یکدیگر شریک هستند و نباید این ادعا را داشته باشند که شخصی که پنج دانگ سهم دارد، باید بهره مندی بیشتری از ملک داشته باشد بلکه اصل بر مالکیت مشاعی و انتفاع مشاعی از آن ملک است مگر اینکه توافق دیگری بین دو شریک اتفاق افتاده باشد.
به بیان دیگر ملک مشاعی ملکی است که چندین مالک دارد اما سهم هر مالک در آن مرزبندی نشده (مفروز نشده) و به همین دلیل تک تک مالکان در همه ملک با یکدیگر شریک هستند. همین تعدد مالکان در مسئله ملک مشاع باعث بروز اختلاف سلیقه می شود و معامله آن را با چالش های خاصی روبه رو خواهد کرد.
فروش ملک مشاعی
در مواردی که سند ملک از نوع سند مشاع است، کلیه بخش های ملک، متعلق به همه شرکا است وهمه شریکان، مالک اصلی همه قسمتهای این ملک هستند، معامله و خرید و فروش چنین ملکی با مخاطرات بیشتری همراه است و به نسبت به ملک مفروز قیمت پایین تری نیز خواهد داشت. بنابراین اگر اطلاع کافی در این زمینه ندارید حتما از کمک یا مشاوره وکیل ملکی استفاده نمایید.
اگر شما مالک بخشی از یک ملک مشاع هستید توجه داشته باشید که حتی اگر شما بیشترین سهم را در میان مالکان دیگر دارید، اجازه معامله یا تغییرات در ملک بدون اجازه و رضایت سایر شرکا را ندارید و فروش ملک مشاعی خصوصا در زمانی که یک یا تعدادی از مالکان با این امر مخالف دارند بسیار چالش برانگیز است. به همین جهت بهترین راه این است که در اولین فرصت نسبت به افراز و خارج کردن ملک از حالت مشاع اقدام نمایید.
قانون افراز و فروش املاک مشاع
املاک مشاعی را می توان به سه حالت تقسیم به رد، تقسیم به تعدیل و تقسیم به افراز از حالت مشاعی خارج کرد. قانون افراز ملک مشاعی به این صورت است که نیازی به ارزش گذاری ملک نیست و هر مالک معادل سهم خودش از ملک را آن خود می کند. این امر یا به صورت توافق و تراضی میان مالکان انجام می شود یا اینکه هر مالک می تواند جداگانه به دادگاه درخواست افراز ملک مشاعی بدهد تا قاضی در این مورد تعیین تکلیف نماید.
فروش ملک مشاع قولنامه ای | افراز ملک قولنامه ای
در این بخش قصد داریم بررسی کنیم که آیا فروش ملک مشاع با سند عادی یا همان قولنامه ای (افراز ملک مشاع با سند عادی) امکان پذیر است یا خیر؟
نخست باید بگوییم که قانون افراز ملک مشاع در مورد املاکی صدق می کند که فرآیند ثبتی آنها به پایان رسیده و چون چند مالک دارند، با درنظرگرفتن قوانین و مقررات می توان اقدام به افراز ملک نمود.
قولنامه به معنای تنظیم قراردادی موقتی است که دو طرفی که تصمیم به معامله ملک با یکدیگر را دارند، تعهدات خود را در آن ذکر می کنند و قرارداد می کنند که در زمان مشخص به تعهد خود مبنی بر انتقال ملک عمل نمایند.
درخصوص قولنامه نیز ضمانت اجرایی یا خسارت مالی برای موارد عدم انجام تعهد، در نظر گرفته می شود. هنگام فروش ملک مشاع قولنامه ای نیز اگر همه شرکاء جهت فروش ملک به صورت قولنامه ای اتفاق نظر داشته باشند، نیازی به افراز ملک نیست.
اما اگر شرکای ملک مشاع بر فروش ملک به صورت قولنامه ای رضایت نداشته باشند، ابتدا باید افراز ملک صورت بگیرد و بعد از آن هر مالک میتواند سهم خود را به فروش برساند اما باید به مواردی که در ادامه گفته می شود توجه داشت.
در صورتی که خواستار فروش ملک مشاع قولنامه ای خود هستید، از طریق دادگاه نسبت به تقدیم دادخواست با موضوع فروش مال مشاع اقدام نمایید، ملک شما بوسیله دادگاه کارشناسی شده و در مزایده به فروش می رسد. سهم هر شریک نیز به حساب وی واریز می شود.
سوالی که مطرح می شود این است که افراز و فروش این املاک در صلاحیت دادگاه است یا اداره ثبت؟
در پاسخ باید گفت که اداره ثبت تنها زمانی صلاحیت بررسی دارد که عملیات ثبتی به پایان رسیده باشد و ملک دارای سند رسمی باشد. در مورد املاک قولنامه ای که عملیات ثبت آنان هنوز به خاتمه نیافته مرجع رسیدگی دادگاه های عمومی حقوقی محل ملک هستند.
دستور فروش ملک مشاع
براساس ماده چهارم از قانون فروش ملک مشاع، ملکی که قابل افراز نبودن آن به اثبات می رسد، به خواسته هر یک از شرکا و صدور دستور دادگاه به مزایده و فروش گذاشته می شود. زمانی که در مورد ملکی تشخیص به غیر افراز بودن داده شود، به متقاضی فروش دستور فروش ملک مشاع داده خواهد شد.
شریک متقاضی به استناد مدارک و مستندات درخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم می نماید و دادگاه پس از صدور این حکم آن را به بخش اجرایی ارسال کرده و براساس قوانین اجرای احکام نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام خواهدشد.
نکته حائز اهمیت درخصوص دستور فروش این است روند رسیدگی به آن از سرعت قابل توجهی برخوردار است. در اغلب اوقات قاضی پرونده تنها با مشاهده گواهی امکان افراز و اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد دستور فروش ملک را صادر خواهدکرد. البته گاهی نیز امکان دارد که قاضی از سایر مالکین نیز درخواست نماید که در دادگاه حضور پیدا کنند و سپس دستور فروش را صادر نماید.
معامله فضولی ملک مشاع
در صورتیکه هر یک از شرکا مال خود را به فروش برساند، معامله صورت گرفته نسبت به سهم او صحیح و نسبت به سهم سایر شرکا فضولی خواهدبود. در این حالت شرکا می تواند معامله فضولی ملک مشاع را بپذیرند یا آن را رد کنند. در صورتی که شریک مال مشاع فقط قسمت مربوط به خود را بفروشد، معامله او صحیح است اما سایر میتوانند مبلغ پرداخت شده توسط خریدار جدید را به او بدهند و مالکیت سهم فروخته شده شوند را از آن خود کنند (حق شفعه).
خلع ید مشاعی و دستور فروش
خلع ید به معنای جلوگیری از غصب است. دادخواست خلع ید مشاعی نیز زمانی مطرح می شود که یکی از مالکان مشاعی بدون جلب رضایت دیگر صاحبان، ملک مشترک را در تصرف خود خود درآورده باشد و با اخطار دیگران مبنی بر عدم رضایت به وضع موجود به اقدام خود ادامه دهد. به عنوان مثال یک یا چند ورثه در ملک سکونت داشته باشند ولی اجازه تصرف به باقی ورثه را ندهند. در این شرایط ماده چهل و سوم اجرای قانون مدنی درخواست خلع ید مشاعی و اخذ دستور فروش را در خصوص راه حل ارائه می کند.
حکم خلع ید مشاعی به این صورت است که ملک از تصرف کلیه مالکین خارج شده و از این پس تا به توافق رسیدن کلیه مالکان به هیچ کس داده نمی شود.
موارد ابطال دستور فروش ملک مشاع (توقف دستور فروش ملک مشاع)
بسیاری از افراد سوال می کنند که آیا امکان ابطاع دستور فروش ملک مشاع و فسخ معامله وجود دارد یا خیر؟
در صورت فروش مال توسط یکی از شرکا برای سایرین حق شفعه به ترتیب توضیح داده شده ایجاد می شود (به این معنی که سایر شرکا می توانند بهای ملک را به مالک جدید بپردازند و ماَلک سهم او شوند).
امکان ابطال دستور ملک مشاع تنها درصورت فروش ملکَ با وجود قابل افراز بودن بوجود می آید. به طور کلی اگر تشریفات قانونی به درستی اجرا نشود یا شخص ثالثی به فروش اعتراَض کند در مورد ابطال دستور فروش صحبت می شود.
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک یا
گرفتن حکم فروش ملک با مخالفت یکی از شرکا
نخست باید گفت زمانی که شما با شخص یا اشخاصی ملکی را به صورت مشاعی در تملک خود دارید، فارق از میزان سهم همگی در کلیه مزایا و ویژگی های ملک به یک اندازه شریک هستید. مگر اینکه به ترتیب دیگری با شرکای خود توافق کرده باشید.
بنابراین اگر یکی از شرکا اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک خود کند یا در بدون کسب رضایت از اون دست به معامله بزند، معامله ایراد داشته و قابل فسخ می باشد.
دستور فروش ملک مشاع با سند عادی
منظور از دستور فروش ملک مشاع با سندعادی همان ملک مشاع قولنامه ای است. امکان دارد که ملکی فاقد سابقه ثبتی باشد و به صورت مشاع،تحت تصرف دو یا چند شریک باشد. اینگونه املاک اصطلاحا املاک قولنامه ای خوانده می شوند.
دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی پس از تسلیم دادخواست از سوی دادگاه صادر خواهدشد. به این دلیل که املاک قابل افزار و دارای سند عادی به ثبت از سوی اداره ی ثبت محل وقوع ملک و چنین مراحلی نیازمند نیستند. با این وکیل ملکی توصیه می کند پیش از ارائه دادخواست به دادگاه، جهت اخذ گواهی از اداره ثبت محل ملک مبنی بر غیر قابل افراز بودن تهیه شود.
طبق ماده چهارم از قوانین فروش ملک مشاع :
هر ملکی که به موجب تصمیمی قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان مربوط به فروش خواهد رسید.
فروش ملک مشاع چقدر زمان می برد؟
از تاریخی که درخواست افراز به دادگاه تحویل داده شد وملک تقسیم نشد و منجر به فروش مال مشاع شد تقریبا ۱ سال ممکن است که طول بکشد اما تاریخ مشخصی ندارد.
هزینه دستور فروش ملک مشاع چقدر است؟
در صورتی که یکی از مالکان ملک مشاع تقاضای فروش آن را داشته باشد، دادگاه دستور فروش ان را صادر خواهد کرد اما این دستور از اعتبار قضیه محکوم بها برخوردار نیست و به همین دلیل نیازی به پرداخت هزینه وجود ندارد. تنها هزینه فروش ملک مشاع هزینه تنظیم دادخواست و ثبت آن است.
آیا دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی یا قولنامه ای قابل اخذ می باشد؟
سلام اگر اختلافی در فروش ملک مشاع به وجود بیاد باید به کجا مراجعه کنیم؟
سلام وقت بخیر
آیا توقف دستور فروش ملک مشاع امکان داره؟
سلام اگر شریک حاضر به فروش ملک نباشد آیا راه حلی وجود دارد؟
لطفا راهنمایی کنید
کسب اجازه و موافقت از سوی دیگر مالکین جهت تصرف مادی به این دلیل اهمیت دارد که تمام مالکان در متر به متر مال حق دارند. به طور کلی با درنظرگرفتن مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی ملک مشاع به وجود می آید، مالکین معمولا تلاش می کنند که ملک را از حالت مشاع خارج نمایند.