تغییر کاربری زمین و اراضی کشاورزی دارای قوائد و قوانینی است که در این مقاله قصد داریم به بررسی جوانب مختلف آن بپردازیم.
زمین ها و اراضی مختلف یک کشور امکان دارد که کاربری های مختلفی داشته باشند؛ همانند: کشاورزی یا زراعی ، تجاری یا مسکونی، فضای سبز و فضای ورزشی، پارکینگ و ….
افراد وارگانها طبق قانون نباید پیش از دریافت مجوزات قانونی از نهادهای دارای صلاحیت، کاربری زمین تحت مالکیت خود را تغییر دهند. مراجعی که در خصوص تغییر کاربری اراضی به آنان مراجعه می شود شامل شهرداری ها، سازمان هایی همچون جهاد کشاورزی یا منابع طبیعی می شوند. باتوجه به پیچیدگی قوانین این حوزه باید از شخصی با تجربه و تخصص همانند وکیل تغییر کاربری اراضی کمک گرفته شود که در ادامه با وظایف این شخص بیشتر آشنا خواهیدشد. دریافت مجوز برای تغییر کاربری از این جهت اهمیت دارد که طبق قانون انجام هرگونه تغییر کاربری بدون اخذ مجوزات لازم، جرم محسوب شده و تبعات مختلفی همانند حبس شخص خاطی، محکوم به پرداخت جزای نقدی و تخریب بنا را در پی دارد.
تغییر کاربری چیست و به چه منظوری انجام می شود؟
نحوه استفاده از کلیه زمین ها و اراضی موجود در خاک یک کشور مسلما بر چرخه محیط زیست و محیط پیرامون اراضی مذکور نیز تاثیرگذار هستند. بنابراین نباید چنین تصور شود که زمین تحت تصرف و مالکیت مالک را می توان هرگونه دخل و تصرفی در آن انجام داد.
قانون کاربری زمین و اراضی به این مسئله اشاره دارد که هر تکه زمینی باید بادرنظرگیری شرایط اقلیمی، جغرافیایی واستراتژِیک خود مورد استفاده و بهره برداری قرار بگیرد. درغیراینصورت و انتفاع خارج از کاربری اراضی قطعا موجب آسیب به منابع طبیعی و اکوسیسم کلی منطقه می شود.
منظور از تغییرکاربری زمین این است که مالک یا مالکان نحوه بهره برداری از زمین را باتوجه به منافع و شرایط خود تغییر دهند. مثلا از ملک مسکونی به عنوان محل کسب و کار و ملک تجاری بهره بگیرند یا اینکه در اراضی کشاورزی یا زمین های زراعی ویلا و منازل مسکونی بسازند؛ به نحوی که دیگر برای مصارف سابق یعنی کشاورزی مورد استفاده قرار نگیرد.
شرایط تغییر کاربری زمین کشاورزی
برطبق تبصره اول از سومین ماده قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها:
مالکان کلیه زمین های زراعی و کشاورزی که متراژ زمینشان زیر 500 مترمربع است، منوط به دریافت مجوز از جهادکشاورزی می توانند زمین یا باغ خود را به زمین مسکونی، جهت سکونت شخصی خود تغییر کاربری دهند.
البته لازم به ذکر است که باتوجه به تبصره چهارم از قانون دوم از مجموع قوانین مذکور: احداث مواردی همچون دامداری، گلخانه، استخر پرورش ماهی و امثالهم در بستر روستاها و اراضی کشاورزی تغییر کاربری زمین به شمار نمی رود و صرفا نوعی بهینه سازی تولیدات کشاورزی است. به همین سبب در این امور تنها کافی است که ضمن رعایت ضوابط و قوانین زیست محیطی و اخذ موافقت نامه از سازمان جهادکشاورزی عمل شود.
مجازات و جریمه تغییر کاربری زمین کشاورزی بدون مجوز
کلیه مالکان با متصرفان اراضی زراعی و باغها، درصورتی که بدون اخذ مجوز اقدام به تغییرکاربری اراضی کشاورزی کنند، علاوه بر قلع و قمع بنا باید به عنوان جریمه یک تا سه برابر قیمت اراضی کشاورزی را به قیمت روز و کاربری جدید زمین پرداخت نمایند. لازم به ذکر است که تکرار این جرم سبب افزایش حداکثری جریمه نقدی و اضافه شدن حبس از یک ماه تا شش ماه به محکومیت شخص خاطی می شود.
مرور زمان تغییر کاربری اراضی کشاورزی
طبق رای وحدت رویه صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور در سال 1393 جرم تغییر کاربری غیرمجاز از جمله جرایم آنی بوده و همچنین برای آن مجازات درجه 7 درنظرگرفته شده است.
به همین سبب نیز باعنایت به ماده قانون صدو پنج از قانون مجازات اسلامی کلیه جرایم تعزیری درجه 7 با انقضای سه سال از وقوع جرم مشمول مرور زمان خواهندشد.
مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی
مراجعه به دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری:
تغییرکاربری اراضی کشاورزی و باغ ها از جمله وظایف نهاد مذکور است اما در شهرستان ها عموما درخواست ها دریافت شده و به این نهاد ارجاع داده می شود. جهاد کشاورزی ضمن انجام بررسی های اولیه، کلیه مدارک و نقشه های دریافتی را جهت بررسی های تکمیلی به کارشناس متخصص میسپارد. در نهایت، نتیجه کلیه استعلامات به دبیرخانه کمیسیون تبصره 1 ماده 1 ارسال می گردد.
انجام اقدامات زیر در دبیرخانه کمیسیون:
بعد از رسیدن درخواست به دبیرخانه کمیسیون، در دبیرخانه کمیسیون مذکور اقدامات زیر انجام می شود:
- ثبت پرونده درخواست تغییر کاربری و درصورت وجود نقص ابلاغ به متقاضی
- تهیه و تدوین دعوتنامه برای اعضای جلسه کمیسیون و ارسال آن به اعضا
- خروج پروندههای دارای نقص از دستورکار کمیسیون
- دعوت کردن از نمایندگان ارگان های اجرایی درصورت لزوم
- ارائه درخواست تغییر کاربری زمین نهایتا تا مدت دو ماه در کمیسیون
- پاسخ به کلیه استعلامات
- ابلاغ نتیجه رسیدگی در کمیسیون به متقاضی پس از اتمام جلسات
- تعیین و استعلام قیمت دقیق و به روز زمین های زراعی
- ابلاغ ضروت پرداخت مبلغ عوارض تغییر کاربری به متقاضی تغییرکاربری
- صدور کردن مجوز تغییر کاربری
عوارض تغییر کاربری زمین
در هنگام تغییرکاربری اراضی کشاورزی یکی از شروط این است که 80% قیمت روز اراضی باغ های مذکور ضمن درنظرگیری ارزش زمین بعد از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین دریافت گردیده و به خزانه داری کل کشور واریز خواهدشد.
لازم به ذکر است که باتوجه قانون تغییر کاربری اراضی زراعی افراد مالک زمین های تا پانصد مترمربع جهت استفاده از ملک جهت سکونت شخصی و احداث دامداری، مرغداری و پرورش آبزیان و گسترش صنایع کشاورزی معاف از پرداخت عوارض تغییر کاربری هستند.
وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی در تهران و کرج
دادگروکیل وکلای خبره و متخصصی در اختیار دارد که با آگاهی کامل نسبت به قوانین و شرایط جدید تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی آماده ارائه مشاوره و همراهی شما در پرونده های مذکور هستند.