تخلیه سرقفلی چه زمانی اهمیت پیدا می کند؟ طبق قوانین مربوط به موجر و مستجر، تخلیه ملک یک امر استثنایی میباشد. ما در این مقاله قصد داریم تا به مواردی بپردازیم که حق تخلیه نمودن سرقفلی را برای مالک به وجود میآورد. در قانون سال ۵۶، موارد تخلیه سرقفلی تعریف شده است که با اثبات آنها از سوی مالک، دادگاه باید حکم به تخلیه سرقفلی را صادر کند و مستاجر، که صاحب حق کسب و پیشه میباشد، باید آن محل را تخلیه کرده و در اختیار موجر قرار دهد. این قانون از همان سال به اجرا درآمد و البته تخلیه سرقفلی فقط با پشتوانه قانونی قابل اعمال میباشد.
منظور از تخلیه سرقفلی چیست؟
حق تخلیه سرقفلی و نکات مرتبط با آن، در قوانین روابط مالک و مستجر، به نام «حق کسب و پیشه» شناخته میشود. این قانون، حقی است که قانون گذار برای مستاجران مکانهای تجاری در نظر گرفته است تا از آنها حمایت کرده باشد. مهمترین نکته این است که سرقفلی منحصراً برای اماکن تجاری تعریف میشود و اماکن مسکونی از چنین حقی مستثنی میباشند.
به عنوان مثال، فرض کنید که شما یک دهنه مغازه را از مالک اجاره کرده و در آن شروع به فروش پوشاک میکنید و با تلاشهای فراوان خود، مغازهتان شهرت بالایی یافته است و افراد زیادی مغازه شما را میشناسند یا همچنین ممکن است آن را به دیگران معرفی کنند.
حالا ممکن است که مالک پس از اتمام قرارداد شما، قصد داشته باشد مغازه را از شما بگیرد، از همین رو، میتوان گفت که شهرت مغازه به رایگان در اختیار او قرار داده خواهد شد و شما مجبور خواهید بود که به مغازه دیگری نقل مکان کنید و از اول شروع به کسب اعتبار در مکان جدید، کنید.
به همین علت، قانون گذار پنداشت که این ارزش افزوده پنهان، برای اماکن تجاری باید در نظر گرفته شود. قانون گذاران با وضع این قانون، سعی بر محفوظ نگه داشتن حق کاسبان مستجر داشته اند.
قوانین تخلیه مغازه سر قفلی توسط مالک
چند نمونه از موارد تخلیه سرقفلی توسط مالک عبارتاند از:
- نیاز شخصی مالک برای سکونت: اگر که مکان اجاره داده شده، قابلیت ساکن شدن داشته باشد، مالک میتواند برای سکونت خود از شخص مستاجر درخواست کند تا ملک را تخلیه کرده که در این حالت، طبق قانون، باید مبلغ سرقفلی، با قیمت روز به شخص مستاجر پرداخته شود.
- نیاز موجر برای ایجاد کسب و تجارت: اگر که شخص مالک بیکار باشد یا نیاز به اشتغال زایی داشته باشد، مستاجر باید پس از پایان مدت قرارداد خود، به تخلیه ملک بپردازد، البته که در این صورت نیز باید مبلغ سرقفلی به مستاجر پرداخته شود.
- نوسازی: مالک میتواند با اخذ مجوز ساخت و ساز از شهرداری، درخواست تخلیه ملک را به مستاجر اعلام کند.
تخلیه سر قفلی به دلیل تعدی و تفریط مستاجر
تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط مستاجر دارای قوانینی است که عبارتاند از:
- برای اثبات تعدی و تفریط، باید الزاماتی بین موجر و مستاجر در قرارداد وجود داشته باشد که امکان دارد که انجام عمل خاص یا ترک فعل نسبت به عین مستاجره در قرارداد باشد؛ این الزامات ممکن است که به صورت انجام، عملی باشند. به عنوان نمونه مقرر شود که مستاجر هر ساله، نسبت به نقاشی ملک اجاره اقدام نماید یا از انجام عملی منع شود.
- روند دادگاه اینگونه است که تغییراتی که به اساس بنا لطمه وارد کند مانند ساختن اتاق در پشت بام یا خراب کردن انباری را تعدی و تفریط مینامند و نباید انجام پذیرند. اما اگر مستاجر در مورد اجاره تغییرات جزئی، به جهت استفاده بهتر اعمال کند، این تغییرات تفریط محسوب نمیشوند. این تغییرات میتوانند به صورت زیر باشند؛
- تعویض کلید
- سرامیک کردن اتاق
- نقاشی ساختمان
- جهت تحقق تعدی و تفریط، باید حتما اقداماتی فیزیکی، که خارج از قرارداد باشد، اعمال شوند.در تحقق تعدی و تفریط مستاجر، باید ورود ضرر نسبت به عین مستاجره، کاملاً محرز شود؛ ( این امر از شروط الزامی میباشد). به همین علت، احراز رکن ضرر دارای اهمیت بالایی بوده و نیازی ندارد که ضرر بالفعل باشد؛ صرفاً همین که به تشخیص کارشناس وقوع خسارت باشد، کفایت میکند.
تخلیه سرقفلی در قانون ۷۶
با مراجعه به قانون، اگر قرارداد به علت رعایت نکردن شروط مندرج در آن، توسط مستاجر یا صاحب ملک فسخ شود، در کمترین زمان ممکن، حکم تخلیه صادر خواهد شد. نتیجتاً مستاجر موظف است تا ظرف مدت کوتاهی ملک را تخلیه کند. جهت تنظیم دادخواست و وصول نتیجه سریعتر می توانید از وکیل سرقفلی مجرب کمک بگیرید.
تفاوت حق کسب و بیشه و سر قفلی
این دو مورد با یکدیگر متفاوتاند که در این قسمت به تفاوت آنها میپردازیم؛
- حق پیشه، حقی است که به تدریج برای مستاجر به وجود میآید که موجر به هنگام تخلیه باید به مستاجر پرداخت کند.
- حق کسب، در اثر گذشت زمان و شهرت تجاری مستاجر به وجود میآید و این دادگاه است که حق کسب و پیشه رامعین میکند. اما سر قفلی صرفاً با اراده موجر و مستاجر، به وجود میآید و فقط ناشی از یک قرارداد میباشد.
- سر قفلی، از ابتدای اجاره حتی به محض اتمام پروسه ساخت و ساز مکان تجاری، موجود میباشد. اما حق کسب، به صورت تدریجی با فعالیت تجاری مستاجر به ایجاد میشود.
- حق کسب،را نمیتوان با توافق طرفین ساقط نمود؛ اما در حق سر قفلی، با توافق طرفین میتوان حق سر قفلی را اسقاط کرد.
- فلسفه وجود سر قفلی ناشی از پرداخت هزینهای توسط مستاجر در اجاره نامه میباشد. اما داشتن حق کسب، به عواملی مانند جمع آوری مشتری توسط مساجر و رونق کسب وابسته است.
- برای محاسبه حق کسب برای مستاجر، تعداد مشتریهای محل کسب، در نظر گرفته میشود. اما برای محاسبه سر قفلی، کیفیت بنا و موقعیت آن در نظر گرفته میشود.
جمع بندی
همانطور که گفته شد، حق تخلیه سرقفلی یکی از مهم ترین قوانین، در میان آیین نامههای معدنی میباشند. این قوانین، به هنگام بروز مشکل یا اختلاف میان مستاجر و صاحب ملک باید به طور کامل بررسی شود و طبق آن مسئله را حل و فصل نمود. شما همچنین میتوانید برای رفع مشکل از یک وکیل خبره و کار بلد کمک بگیرید.
سوالات متداول
آیا تخلیه سرقفلی با توجه به تصمیم دادگاه توسط مالک جایز است؟
با توجه به شرایط پیش آمده باید طبق دستور دادگاه عمل نمود.
آیا قرارداد میان مستاجر و مالک بنای تجاری پس از اتمام تاریخ قرار قبلی به طور خودکار تمدید میشود؟
بله، قانون گذاران برای محفوظ نگه داشتن حق مستاجر و شهرت ملک تجاری، تمدید خودکار قرارداد را تصویب کردهاند.