توقیف ملک مشاع هنگامی اجرا می شود که تمامی اموال شخص مدیون به جهت محکومیت کیفری یا حقوقی ضبط یا توقیف شود. به عبارت دیگر مشاع بودن مالکیت وی با سایر مالکین مانع از توقیف شدن قدر سهم او در ملک مشاع به واسطه بدهی که دارد نمی شود. البته این مهم قوانین وشرایطی دارد که در این مقاله به تشریح بیان می گردد.
توقیف ملک مشاع چیست؟
زمانی که بنابر دلایل مختلف حکم توقیف اموال برعلیه شخص بدهکار (اصطلاحا محکوم علیه در پرونده های حقوقی یا کیفری) صادر می گردد، کلیه دارایی های شخص تا سقف مبلغ ریالی بدهی های او قابل توقیف هستند که شامل مال مشاع شخص مدیون نیز می شود.
“براساس مواد 137 و 140 از قانون اجرای احکام مدنی تصویب شده 1356، مزایده و توقیف ملک مشاع بلااشکال است. اما به جهت حفظ حقوق خریدار و شریک مال اجرا مکلف است موضوع مشاع بودن مال مورد مزایده ومیزان سهم محکوم علیه را که به فروش خواهد رسید بعنوان مشخصات مال در آگهی فروش به صراحت بیان نماید.”
آیا عواید ملک مشاع نیز قابل توقیف است؟
منظور از عواید کلیه منافع و درآمدی است که بواسطه ملک مشاع به مالکان آن می رسد که باید به میزان سهم هر شخص درمیان مالکین تقسیم شود.
قانون اجرای احکام مدنی توقیف عواید ملک مشاع را به رضایت محکوم علیه منوط کرده است. درواقع “هرگاه میزان عایدی مال غیرمنقولی در مدت زمان یک سال، به تشخیص دادگاه جهت پرداخت بدهی های محکوم علیه و هزینه های اجرایی کفایت کند، با درنظر گرفتن رضایت شخص مدیون محکوم به از عواید ملک داده می شود و نیازی به توقیف عین مال نیست”.
شرایط توقیف ملک مشاع
باتوجه به اینکه هرگونه دخل و تصرف در ملک مشاع باید با موافقت و رضایت کلیه مالکین انجام گیرد به نظر می رسد که شرط رضایت مالکین در توقیف ملک مشاع نیز وجود دارد.
درصورت عدم رضایت شرکا، شخصی که قصد فروش ملک مشاع یا توقیف آن جهت مزایده را دارد باید دادخواست خود را به صورت قانونی و خواسته “دستور فروش ملک مشاع” به دادگاه ارائه نماید.
توقیف ملک مشاع برای مهریه
هرگاه زوجه یا زن مهریه خود را به اجرا بگذارد و به این واسطه حکم محکومیت مرد به پرداخت مهریه را از دادگاه بگیرد، زوجه یا مرد باید آن را پرداخت کند.
درصورتی که مرد از پرداخت مهریه زن امتناع کند، زن می تواند سهم همسر خود را از ملک مشاع بابت مهریه توقیف کند. در نهایت با مزایده ملک مشاع مهریه زن از این طریق قابل وصل است. فرایند وصول مهریه از طریق مزایده ملک مشاع امکان دارد که یک سال به طول بی انجامد و تنها به یک مرتبه اجرای مزایده محدود نمی شود؛ درواقع امکان تکرار مزایده در صورت فروش نرفتن ملک وجود دارد.
دستور فروش ملک مشاع توقیف شده
رویه گرفتن دستور فروش ملک مشاع بادرنظرگیری قابل افراز بودن یا نبودن ملک متغییر است. در صورت قابل افراز بودن ملک مشاع، کارشناسی از سوی دادگاه به به محل ملک رفته و ضمن بررسی آن قابل افراز بودن ملک را تایید می نماید؛ سپس مال مشاع با رعایت ضوابط و قوانین از طریق اداره ثبت افراز شده و سهم هر مالک سوا می شود.
درصورتی که کارشناس تشخیص دهد که ملک قابل افراز نیست، این گواهی باید به مراجع قضایی تسلیم گردد. در ادامه دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می نماید و به این ترتیب ملک مشاع توقیف شده در مزایده به فروش می رسد که هریک از مالکان به سهم خود برسند و بدهی شخص مدیون نیز از سهم او پرداخت گردد.
رفع توقیف ملک مشاع
رفع توقیف ملک مشاع به روش های مختلفی قابل انجام است:
جلب رضایت خواهان:
خوانده یا همان شخصی که ملک او توقیف شده می تواند با جلب رضایت خواهان یا پرداخت دین خود به او جهت رفع توقیف یا بازداشت ملک خود اقدام کند.
تقاضای شخص ثالث:
در مدت زمان کوتاهی که ملک به فروش می رسد و نقل و انتقالات مالی بین خریدار و فروشنده صورت می گیرد، پلاک ثبتی هنوز به نام شخص فروشنده است. دراین مدت زمان امکان دارد به دلیل بدهی ملک مشاع به توقیف درآید. دراین حالت توقیف ملک در تضاد با حقوق خریدار است. بنابراین اگر اظهارات شخص ثالث در این مورد با سند رسمی و حکم قطعی مطابقت داشته و تاریخ معامله صورت گرفته پیش از تاریخ توقیف ملک باشد؛ رفع توقیف ملک مشاع قابل انجام است.
ادعای مستثنیات دین:
منظور از مستثنیات دین اموالی هستند که درصورت بدهکار بودن فرد نمی توان این اموال را توقیف کرد یا فروخت. البته لازم به ذکر است که قانون مستثنیات دین در زمان حیات شخص مدیون قابل اجراست و با فوت وی به پایان می رسد. در هر صورت جهت رفع توقیف ملک مشاع به استناد بر ادعای مستثنیات دین بودن ملک، باید با عناوینی همچون دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبتی و یا اعتراض ثالث اجرایی طرح دعوی نمود.
سوالات متداول
آیا ملک مشاع قابل توقیف است؟
باتوجه به توضیحات داده شده در متن این مقاله باید گفت که امکان توقیف ملک مشاع وجود دارد.
نحوه توقیف ملک مشاع چگونه است؟
برای این منظور باید ابتدا حکم محکومیت شخص مدیون به پرداخت بدهی صادر شود. پس از ابلاغ رای دادگاه به مدیون، این شخص باید ظرف ده روز نسبت به پرداخت بدهی یا جلب رضایت طلبکار اقدام کند. درغیر اینصورت طلبکار می تواند حکم توقیف اموال را از دادگاه بگیرد. کلیه اموال بدهکار را تا سقف میزان بدهی توقیف نماید. همانطور که در متن مقاله نیز مطالعه کردید، اموال غیرمنقول مشاع نیز از این قائده مستثنی نیستند.