بیع شرط به زبان ساده
در بیع شرط فروشنده شرط می کند که درصورتی که ثمن معامله را در مدت زمان تعیین شده بازگرداند معامله انجام شده، ملغی خواهدشد. می توان اینگونه گفت که در بیع شرط، فروشنده اختیار دارد با خیار شرط استرداد ثمن معامله، آثار عقد بیع را از بین ببرد.
ماده 458 قانون مدنی : “در عقد بیع. متعاملین می توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می توانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یابعض مبیع داشته باشد در هر حال حق خیار. تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن. قید تمام یا بعض نشده باشدخیار. ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.”
منظور از خیار شرط در این تعریف:
اگر در معامله تعیین شود که یک یا هردو طرف، در مدت مشخصی حق فسخ معامله را دارند، به آن معامله خیاری و حق فسخی که وجود دارد را خیار شرط می گویند. (در صورت عدم قید زمان شروع، تاریخ عقد معامله به عنوان شروع در نظر گرفته می شود)
منظور از بیع در این تعریف:
عقد بیع اصطلاحی فقهی و حقوقی است که برای تفهیم بیع شرط به زبان ساده باید به آن اشاره شود.
این اصطلاح درواقع به معنای خرید و فروش است و هرگاه دو نفر با یکدیگر عقد بیع منعقد نمایند؛ یکی از طرفین در ازای دریافت پول مالی را به طرف دیگر واگذار می کند.
به این ترتیب، خریدار تا زمانی که در بیع شرط تعیین شده، مالک مبیع است. البته لازم به ذکر است که مشخص بودن زمان شرط بسیار اهمیت دارد و فروشنده باید بداند که چه میزان زمان جهت بازگرداندن ثمن دارد و اگر زمان قید نشده باشد بیع شرط برقرار نبوده و بیع قطعی خواهدبود.
شرایط و آثار بیع شرط
براساس ماده 459 قانون مدنی:
در بیع شرط به محض عقد، مبیع ملک مشتری می شود البته قید خیار برای بایع نیز درنظر گرفته می شود. بنابراین اگر بایع به شرایطی که بین او و مشتری جهت استرداد مبیع مقرر شده است عمل نکند، بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می شود. البته برعکس این موضوع نیز صادق است واگر بایع به شرایط مذکور عمل کند و مبیع را استرداد کند از زمان فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی منافع حاصله از حین عقد تا حین فسخ مال مشتری است.
طبق این ماده در بیع شرط، درواقع انتقال مالکیت مبیع به خریدار در نظر گرفته شده است؛ به این معنی که شرط مالکیت برای مشتری لحاظ می شود؛ حال این مالکیت، در صورتی که بایع از فسخ عقد بیع خودداری کند، مطابق شرطی که در قرارداد ذکر می شود، قعطی خواهدشد. به این معنی که اگر در مدت زمان تعیین شده ثمن معامله را نپردازد؛ مالکیت قطعی می شود؛ اما اگر پول را بپردازد و عقد را فسخ کند، مجددا فروشنده مالک ملک می شود.
به همین جهت در ادامه این ماده می خوانیم ” نمائات و منافع مبیع از زمان عقد تا فسخ متعلق به مشتری است”. به این علت است که مالکیت برایش حاصل شده است. با این حال با وجود مقررات ماده ی ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت دیگر منتفی شده است؛ به این معنی که قانون مدنی در این قسمت توسط مواد قانون ثبت نسخ گردید و مبیع به منزله وثیقه یا رهن درآمده است.
قانون ثبت عناوینی همچون خسارت دیرکرد، خسارت قانونی حقوقی و… را به جهت منافع مبیع در مدت زمان بین دریافت وجه تا پرداخت آن بوسیله گیرنده پول را در قانون ثبت گنجانده است.
از دیگر آثار بیع شرط این است که دهنده پول نباید در مبیع شرط، تصرفات مادی یا حقوقی انجام دهد؛ به عنوان مثال نمی تواند مبیع شرط را منتقل کرده یا تغییراتی در آن بوجود آورد.
ماده ی ۴۶۰ قانون مدنی: “در بیع شرط مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید”.
اثر بعدی بیع شرط : ماده ۴۶۲ قانون مدنی: ” درصورتی که مبیع به شرط به واسطه ی فوت مشتری به ورثه ی او منتقل شود حق فسخ بیع در مقابل ورثه به همان حالت قبل باقی می ماند.”
تفاوت بیع شرط در قانون مدنی و قانون ثبت
در ماده ۳۳ قانون ثبت اسناد و املاک نیز اصطلاحی با عنوان “معامله با حق استرداد” عنوان شده که از جهاتی با بیع شرط در قانون مدنی شباهت دارد ولی از جهاتی نیز تفاوت بین این دو وجود دارد. همانند اینکه حق استرداد تنها به بیع محدود نبوده و کلیه معاملات تملیکی از جمله صلح را شامل می شود.
مور معامله بیع شرط نمیباشد یعنی چه؟
منظور از بیع شرط بودن در سند مالکیت، در رهن بانک بودن ملک است و بعد از اتمام آخرین قسط بانک، باید فک رهن صورت گیرد. بنابراین وقتی بیان می شود که بیع شرط نمی باشد یعنی اینکه سند در رهن نیست و بیع قطعی می باشد.
ابطال بیع شرط چگونه انجام می شود؟
در بیع شرط بایع یا همان خریدار، باید پس از استرداد ثمن معامله، حق خود مبنی بر فسخ را اعمال کند و صرف استرداد ثمن دال بر اعمال حق فسخ نمی باشد. به همین جهت تا زمانی که دلیلی مبنی بر اعمال حق فسخ توسط فروشنده ارائه نشود، دعوی او مبنی بر تأیید فسخ قرارداد و ابطال سند رسمی در دادگاه قابل استماع نخواهد بود.