الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی چگونه دنبال می شود؟ امروزه املاک جزو با ارزش ترین دارایی هایی هستند که بین افراد در جامعه خرید و فروش می شوند. در ایران نیز انواع ملک، زمین، منزل وآپارتمان با سند رسمی و یا به صورت قولنامه ای خرید و فروش می شوند.
به طور کلی دو نوع سند وجود دارد که با نام سند عادی و رسمی برای اثبات مالکیت مورد استفاده قرار می گیرند.
سند رسمی از اعتبار بسیار بالاتری در مقایسه با سندهای عادی برخوردار است و برای همین الزام به تنظیم آن از اهمیت زیادی برخوردار است. برای همین در این متن قصد داریم در ارتباط با الزام به تنظیم سند رسمی صحبت کنیم.
در این راستا نکات مهمی در ارتباط با نحوه انتقال مالکیت سند بیان خواهد شد. همچنین مراحل اقامه دعوی برای پیگیری انتقال مالکیت در محاکم قضایی مورد بررسی قرار خواهد گرفت. تلاش ما بر این است تا متن جامعی (که در بردارنده کلیه اطلاعات لازم برای مخاطبان است) را در اختیار شما قرار دهیم.
1. تعریف سند رسمی
2.نحوه الزام به تنظیم سند رسمی ملک (مدارک مورد نیاز، نحوه تنظیم دادخواست، مراحل رسیدگی به دعاوی مطروحه، ….)
3.نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
4.فرم خام دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
5.موانع الزام به تنظیم سند رسمی (توقیف بودن ملک یا در رهن بودن ملک توسط بانک و ….)
6.نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی با قولنامه
7.پرسش و پاسخ
انواع سند چیست؟
به طور کلی دو نوع سند وجود دارد:
- سند عادی
- سند رسمی
اسناد رسمی چه اسنادی هستند؟
اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی یا در اداره ثبت اسناد و املاک کشور تنظیم می شوند با نام اسناد رسمی شناخته می شوند. تنظیم سند رسمی می تواند توسط مامور رسمی با توجه به محدوده صلاحیت و اختیارات او نیز تنظیم شود.
اسناد عادی چه اسنادی هستند؟
سند عادی به سندی گفته می شود که در دفاتر اسناد و یا توسط ماموران رسمی تنظیم نشده باشد. در واقع هر سندی که رسمی نباشد به عنوان یک سند عادی در دادگاه شناخته می شود.
منظور از الزام به تنظیم سند ملک چیست؟
بسیاری از املاک هستند که دارای سند رسمی هستند. به طور معمول خرید و فروش این املاک در مرحله اول با تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه انجام می شود. پس از آن در صورت پرداخت ثمن معامله، فروشنده سند ملک را به نام خریدار می زند.
اگر فروشنده از این اقدام استنکاف نماید، خریدار می تواند با استفاده از قولنامه و پیگیری از طریق محاکم قضایی موفق به انتقال مالکیت به طور رسمی شود که به اصطلاح حقوقی به آن ” الزام به تنظیم سند رسمی” گفته می شود.
دلیل نیاز به الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
حتی اگر یک ملک را خریداری کرده و وجه آن را به طور کامل پرداخته کرده باشید، تا زمانی که سند به نام شما نباشد، بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد کشور به عنوان مالک اصلی شناخته نخواهید شد. زیرا که بر اساس قانون ثبت دولت، مراجع رسمی کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده است را مالک ملک می دانند. به بیان دیگر داشتن قولنامه یا مبایعه نامه و وکالت بلاعزل به معنی مالک بودن یک ملک نمی باشد.
این در حالی است که دیده می شود، در بسیاری از معاملات، پس از تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده، علی رغم پرداخت وجه معامله و پایبندی خریدار به مفاد توافق صورت گرفته، فروشنده از انتقال رسمی سند خودداری می کند. در این هنگام بسیاری از خریداران نیاز به اقدام قانونی به منظور الزام فروشنده به انتقال سند به صورت رسمی خواهند داشت.
اقامه دعوی برای الزام به تنظیم سند رسمی
با داشتن قولنامه یا مبایعه نامه معتبر و صحیح، می توان اقدامات قانونی برای انتقال مالکیت را با اقامه دعوی در محاکم قضایی پیگیری کرد.
برای همین در صورتی که سند عادی به صورت مکتوب در اختیار خریدار باشد، امکان اقامه دعوی برای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد.
“اسنادی که به صورت مبایعه نامه یا قولنامه به امضای طرفین (خریدار و فروشنده) رسیده اند، مهم ترین مدرکی هستند که می توانند امکان پیگیری حقوق خریدار را در محاکم قضایی فراهم کنند.”
در ادامه متن به طور جامع به مراحل تنظیم دادخواست و رسیدگی به این گونه پرونده ها پرداخته خواهد شد:
نکات مهم در ارتباط با الزام به تنظیم سند رسمی:
اگر قصد استیفای حقوق خود و ملزک کردن فروشنده به انتقال مالکیت ملک را دارید، قبل از هرگونه اقدام قانونی باید نکات مهمی را در ارتباط با پیگیری قانونی مطالبات خود در نظر داشته باشید.
مهم ترین مواردی که باید در نظر داشته باشید عبارت هستند از:
- دارایی یا ملک مورد معامله باید دارای سند رسمی باشد. بدیهی است املاکی که سند ثبت شده در اداره ثبت اسناد و املاک کشور ندارند یا به بیان دیگر برای املاک قولنامه ای امکان تقاضا برای الزام به تنظیم سند رسمی وجود ندارد.
- معامله باید به طور صحیح انجام شده باشد. این معامله باید با توافق طرفین و در قالب قولنامه یا مبایعه نامه تنظیم شده باشد. معاملات صوری یا معاملاتی که در آن ها خریدار به تعهدات خود عمل نکرده است از جمله معاملاتی هستند که به طور صحیح انجام نشده اند.
- فروشنده ملک باید مالک رسمی آن باشد. به بیان دیگر سند رسمی ملک مورد معامله باید به نام فروشنده باشد (در پایان متن اشاره خواهد شد که اگر فروشنده مالک نباشد، ممکن است نیاز باشد دادخواست الزام به تنظیم سند ملک به طرفیت خواندگان (فروشنده یا فروشندگان و مالک اصلی) تنظیم شود).
- ملک یا دارایی که مورد معامله است باید آزاد باشد. به بیان دیگر، اگر دارایی مورد نظر توقیف شده و یا بازداشتی باشد، قرار رد دعوا صادر می شود. همچنین دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در شرایط خاص (برای ملکی که در رهن و .. است) پذیرفته نیست.
- در این گونه دعاوی ممکن است نیاز داشته باشید که ثابت کنید فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی به منظور انتقال سند خودداری کرده است. این کار با دریافت گواهی عدم حضور فروشنده ممکن است.
نحوه دریافت گواهی عدم حضور فروشنده
اگر فروشنده در تاریخی که با خریدار یا خواهان برای انتقال سند تعیین شده است در دفترخانه برای انتقال مالکیت حاضر نشده باشد، دفترخانه می تواند گواهی عدم حضور فروشنده را صادر کند. در صورتی که به عنوان خریدار در دفترخانه حاضر شدید و فروشنده برای انتقال سند در دفتر اسناد رسمی حاضر نشد، توصیه می شود حتما این گواهی را دریافت کنید.
اگر تاریخ خاصی برای حضور در دفترخانه مشخص نشده باشد چه باید کرد؟
در صورتی که تاریخی برای حضور فروشنده در دفترخانه از قبل تعیین نشده باشد، باید از طریق تنظیم اظهارنامه از فروشنده خواست تا برای انتقال مالکیت در دفترخانه حاضر شود.
اگر فروشنده در تاریخ و زمان مشخص شده در اظهارنامه برای انتقال رسمی مالکیت حاضر نشود، خواهان می تواند گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت نماید.
منظور از خوانده و خواهان در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
در صورتی که فروشنده مالک رسمی دارایی مورد نظر باشد، پس از اقامه دعوا از او با نام خوانده بیاد می شود. خریدار نیز به عنوان خواهان اقدام به تنظیم دادخواست برای پیگیری حقوق خود در مراجع قانونی می کند.
محل اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
در صورتی که دارایی مورد معامله غیرمنقول باشد (مانند ملک، خانه، باغ، …) برای اقامه دعوا به منظور الزام به تنظیم سند رسمی باید به دادگاه محل قرار گرفتن دارایی مورد نظر مراجعه کرد (در غیر این صورت برای پیگیری انتقال مالکیت اموال منقول می توان به دادگاه محل زندگی خوانده مراجعه کرد). البته در حال حاضر در مرحله اول باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرد تا پرونده به دادگاه مربوطه برای رسیدگی به آن ارسال شود.
نکته مهم: در صورت احتمال فروش ملک به دیگری، بهتر است درخواست صدور حکم موقت منع فروش ملک به موازات درخواست الزام به تنظیم سند رسمی تنظیم شود. با این کار امکان سوء استفاده از سوی فروشنده با فروش ان به دیگری وجود نخواهد داشت.
هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک چقدر است؟
برای بسیاری از خریداران هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مهم است. بر اساس قانون این هزینه 3.5 درصد ارزش ملک در منطقه مورد نظر است.
توجه داشته باشید که این دعاوی در زمره دعاوی مالی هستند. برای همین هر چه ارزش دارایی مورد نظر بیشتر باشد، هزینه دادرسی آن بیشتر خواهد بود.
لازم به ذکر است که مبنای محاسبه هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند ملک مبلغی که در قولنامه یا مبایعه نامه ذکر شده است نمی باشد. بلکه ارزش املاک معامله شده با توجه به فاکتورهایی مانند ارزش معاملات منطقه ای تعیین می شود. این ارزش توسط اداره امور اقتصادی و دارایی با توجه به موضوع ماده 64 قانون مالیات های مستقیم تعیین می شود. برای همین در صورت نیاز بهتر است با توجه به محل قرار گرفتن ملک اطلاعات جامع تری در ارتباط با هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که خریداری کرده اید کسب کنید.
حال که در مورد دادگاه صالح رسیدگی کننده به پرونده صحبت شد و هزینه دادرسی نیز مورد اشاره قرار گرفت، در ادامه به مراحل پیگیری حقوقی دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی پرداخته می شود.
مراجعه به دفاتر الکترونیک خدمات قضایی
اولین مرحله برای پیگیری درخواست خریدار مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی مراجعه به یکی از دفاتر الکترونیک خدمات قضایی می باشد. به این منظور باید ادله لازم و مدارک خود را از قبل آماده کرده باشید. با ارائه مدارک و پس از تنظیم دادخواست و ثبت آن در دفاتر خدمات قضایی، پرونده به دادگاه صالح که در بخش های قبل به آن اشاره شد برای رسیدگی ارسال می شود.
توجه داشته باشید که:
- هزینه دادرسی باید هنگام ثبت دادخواست پرداخت شود.
- ارائه قولنامه معتبر به منظور ضمیمه کردن آن به پرونده لازم است.
همچنین ممکن است علاوه بر موارد ذکر شده نیاز به موارد زیر باشد:
مدارک دال بر پرداخت وجه معامله
وکالتنامه (در صورت داشتن وکیل)
گواهی پایان کار
پرداخت عوارض شهرداری
اخذ صورتمجلس تفکیکی
…
دادگاه چه مواردی را برای صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی بررسی می کند؟
پس از ثبت دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی، سیر مراحل قانونی برای پیگیری حقوق خواهان در پرونده از سوی مراجع قضایی آغاز خواهد شد.
برای این که خوانده یا فروشنده به دادگاه احضار شود، باید صحت مدارک ارائه شده توسط خواهان تایید شود. به این منظور بررسی می شود که فروشنده یا خوانده مالک اصلی ملک مورد نظر باشد. همچنین اهلیت فروش مال توسط خوانده بررسی می شود. علاوه بر این باید مشخص شود که خریدار یا خواهان به کلیه تعهدات خود در معامله پایبند بوده است یا اینکه به تعهدات خود عمل نکرده است. برای مثال بررسی می شود خریدار پرداخت های ذکر شده در سند عادی یا قولنامه و مبایعه نامه را در موعد مقرر انجام داده باشد.
علاوه بر پرداخت ثمن معامله، سایر بندها و مفاد مندرج در قرارداد بین طرفین باید از طرف خریدار رعایت شده باشد. پس از بررسی این موارد، مسئول پرداخت هزینه تنظیم سند رسمی برای انتقال مالکیت (که می تواند فروشنده یا خریدار باشد) احراز می شود. در ادامه نیز سایر مراحل قانونی با تصمیم مرجع قضایی طی می شود.
نتیجه صدور رای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
در این گونه دعاوی به طور معمول (در صورت احراز کلیه شرایط)، خوانده (فروشنده ملک) ملزم می شود ظرف مدت ده روز سند رسمی را به نام خواهان (خریدار) انتقال دهد. برای همین فروشنده باید به دفترخانه مشخص شده برای انتقال مالکیت مراجعه کرده و مالکیت سند را به خریدار منتقل نماید.
اگر خوانده در موعد مقرر به انجام تعهدات خود و انتقال مالکیت نپردازد، اجرای احکام دادگاه وارد عمل خواهد شد.
اجرای احکام به طور مستقیم به دفترخانه دستور می دهد سند رسمی برای انتقال مالکیت را تنظیم کند. پس از آن نماینده مرجع قضایی به جای خوانده (فروشنده ملک) در دفترخانه حاضر می شود و سند مذکور را امضا خواهد کرد.
مراحل ذکر شده در بالا به طور خلاصه شما را با فرایند رسیدگی به دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی آشنا کرد. باز هم تاکید می شود که ممکن است موانعی وجود داشته باشد که باعث رد دعوا از سوی دادگاه شود.
با توجه به اهمیت این موضوع و علاوه بر این ارزش بالایی که ملک و هزینه دادرسی پرونده های مرتبط با موضوع متن دارد ممکن است نیاز به اطلاعات بیشتری در ارتباط با این گونه پرونده ها داشته باشید. برای همین در زیربخش های بعد به طور مفصل تر در این مورد صحبت خواهد شد و به چند مورد خاص اشاره خواهیم کرد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
ملک مشاع به ملکی گفته می شود که چند نفر در آن شریک هستند. در این حالت کل شش دانگ ملک متعلق به یک نفر نیست. برای همین به پرونده های مربوط به این املاک، دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مشاع گفته می شود.
دلایل متعددی برای نیاز به تشکیل پرونده های مربوط به املاک مشاع و پیگیری حقوقی آن ها وجود دارد. برای مثال ممکن است که یک ملک به وراث رسیده باشد، اما بین آن ها اختلاف وجود داشته باشد. در این موارد وراث خریدار باید با تشکیل پرونده و مراجعه به دادگاه مشکل خود را در مورد انتقال مالکیت ملک خریداری شده توسط فرد متوفی حل کنند.
در مواردی نیز ممکن است چند نفر به طور شراکتی (با جمع آوری وجه معامله که برابر با ارزش ملک است) اقدام به خرید آن کنند. در این موارد نیز تنظیم سند رسمی به نام خریداران در صورت امتناع فروشنده (به دلیل عدم مالکیت شش دانگ کامل ملک توسط یک نفر) با مشکلاتی مواجه خواهد بود.
“در املاک مشاع هیچ یک از شرکا نمی توانند قبل از تفکیک ملک نسبت به سهمی که از ملک دارند تقاضای تنظیم سند رسمی کنند.”
تفکیک سهم شرکای ملک
در صورتی که ملکی را به صورت شراکتی خریداری کرده اید، برای تنظیم سند ابتدا باید اقدام به تفکیک آن کنید.
در این مواقع همه شرکا می توانند خواسته ی خود مبنی بر تفکیک ملک و تنظیم سند برای آن را با تنظیم دادخواست پیگیری کنند.
پس از تفکیک ملک و تنظیم سند، اگر یکی از شرکا سهم خود را به فروش برساند، خریدار می تواند او را ملزم کند تا سهم خریداری شده را به صورت رسمی با الزام به تنظیم سند ملک مشاع به نام او کند.
این امکان برای خریدار وجود دارد تا دادخواست خود را به طرفیت کسی که سهم خود را فروخته است و سایر مالکین ملک مربوطه تقدیم مراجع قضایی نماید.
لایحه الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
یکی از اقداماتی که خوانده (فروشنده ملک) می تواند برای دفاع از خود انجام دهد. تنظیم لایحه ای است که در آن دفاعیات فروشنده و دلایل و مستندات او ذکر شده است.
برای همین در صورتی که فروشنده ادعای فسخ معامله را داشته باشد یا در صورتی که مبایعه نامه جعلی یا باطل باشد، این امکان وجود دارد تا با طرح لایحه از حقوق خود در دادگاه دفاع کند. در نهایت این مدارک و کلیه مستندات ارائه شده توسط طرفین است که مبنای صدور حکم توسط قاضی قرار خواهد گرفت.
آیا نیاز به مشاوره با وکیل برای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد؟
برای ثبت دادخواست و یا مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک الزامی به داشتن وکیل ملکی در پرونده وجود ندارد. اما مشاوره با یک وکیل خبره می تواند باعث صرفه جویی در زمان مورد نیاز برای تنظیم دادخواست و پیگیری پرونده شود.
به خصوص در مورد دعاوی که با پیچیدگی مواجه هستند، در صورتی که یک وکیل در پیگیری حقوقی این گونه پرونده ها خبره بوده و تجربه کافی داشته باشد، کلیه نکات مهم در رسیدگی به پرونده را در نظر خواهد داشت.
برای مثال در صورت نیاز به تفکیک ملک و افراز آن یا در صورتی که ملک در رهن باشد و در بسیاری از موارد دیگر مشاوره با وکیل می تواند کمک زیادی به خواهان در پیگیری مطالبات خود بنماید. علاوه بر این در صورت بروز هر گونه خسارت، امکان مطالبه آن از خوانده با سرعت بیشتری ممکن خواهد بود.
در واقع یکی از عواملی که باعث می شود بسیاری از افراد نیاز به وکیل خبره در پیگیری پرونده های خود داشته باشند، عدم آشنایی کامل با قوانین مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی می باشد. برای همین توصیه می شود که در این پرونده ها با احتیاط بیشتری اقدام کنید.
موانع الزام به تنظیم سند رسمی
موانع متعددی هستند که در شرایط خاص باعث رد دعوای الزام به تنظیم سند ملک می شوند. به خصوص می توان به موارد زیر اشاره کرد:
توقیف بودن ملک (به دلیل مطالبه مهریه توسط همسر یا بنا به دلایل دیگر)
در رهن بودن ملک توسط بانک
عدم صحیح بودن معامله صورت گرفته
الزام به تنظیم سند رسمی املاک در رهن بانک و املاک توقیف شده
اگر خریدار اقدام به خرید ملکی کرده باشد که در گرو بانک باشد یا بنا به دلایلی توقیف شده باشد درخواست الزام به تنظیم سند رسمی با موانعی روبرو خواهد شد. در این موارد حتی در صورت حضور فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی امکان انتقال مالکیت وجود نخواهد داشت.
برای همین توصیه می شود قبل از خرید ملک یا تنظیم دادخواست در مورد آزاد بودن ملک مذکور اطلاع کسب کنید.
نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
فرم خام دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دارای بخش های مختلفی است که در گذشته به صورت دستی پر می شد. اما امروزه این فرم به صورت الکترونیکی پر می شود و پس از ثبت آن توسط دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای دادگاه صالح ارسال خواهد شد. در ادامه مهم ترین بخش های نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک و نحوه پر کردن آن توضیح داده شده است:
مشخصات طرفین
خواهان: ….. (در این بخش مشخصات خریدار ملک نوشته می شود)
خوانده: …. (در این بخش مشخصات فروشنده نوشته می شود)
وکیل یا نماینده قانونی: …. (در صورتی که پیگیری پرونده توسط وکیل یا نماینده قانونی خواهان انجام می شود، مشخصات وکیل یا نماینده قانونی خواهان در این بخش نوشته خواهد شد)
تعیین خواسته بهای آن: ….
(به طور معمول خواسته در این دعاوی التزام به تنظیم سند رسمی می باشد که در کنار پرداخت هزینه دادرسی از سوی خواهان مطرح می شود. علاوه بر این، خواهان می تواند درخواست جبران خسارات وارده به دلیل تاخیر در انتقال مالکیت سند را با توجه به مفاد مبایعه نامه داشته باشد. در بسیاری از موارد نیز درخواست صدور قرار ممنوعیت معامله ملک از سوی خوانده جزو خواسته های خواهان است.)
دلایل و منضمات: ….
(در مورد دلایل و منضمات دادخواست که شامل مدارکی مانند تصویر قولنامه یا مبایعه نامه منعقد شده بین طرفین است در بخش های قبل صحبت شد. تصویر گواهی عدم حضور فروشنده و مواردی مانند استعلام ثبتی نیز ضمیمه پرونده خواهد شد. همچنین در صورت دارا بودن وکیل، ارائه وکالتنامه لازم است)
متن دادخواست: …
(متن دادخواست توسط فرد یا وکیل او تنظیم می شود. یک نمونه متن دادخواست به صورت زیر می باشد:
ریاست محترم ….
با سلام و احترام اینجانب احمد حسنی به وکالت از خواهان …. به استحضار می رساند:
با توجه به این که آقای ……… به عنوان خوانده و مالک رسمی شش دانگ از عرصه و اعیان ملک با پلاک ثبتی …. به شماره ثبت …. در دفتر املاک …. واقع در بخش …. شهر تهران به نشانی .. است و با توجه به مستندات ارائه شده، این ملک را با تنظیم یک مبایعه نامه به شماره …. در مورخ ……… به موکل اینجانب واگذار کرده و ثمن معامله را از موکل در تاریخ … با توجه به شرایط مندرج در مبایعه نامه دریافت کرده است.
با این وجود، علی رغم این که با توجه به شرایط مندرج در مبایعه نامه باید در تاریخ .. در دفترخانه اسناد رسمی … برای انتقال مالکیت ملک مورد معامله به صورت رسمی حاضر می شده است، اما مستند به تصویر گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی، از پایبندی به تعهدات خود استنکاف کرده است.
به همین دلیل با توجه به این که بیع مذکور به طرز صحیح انجام شده و با توجه به وفق قوانین موجود، معامله صورت گرفته مشروع و فاقد ایراد قانونی است و علاوه بر این مانع خاصی برای انتقال مالکیت وجود نداشته و امکان نقل و انتقال ملک مورد معامله وجود دارد، استدعا دارد:
- به دلیل فوریت امر دستور موقت مبنی بر ممنوعیت ملک مورد معامله، قبل از ابلاغ به خوانده صادر شود.
- تقاضامند است قبل از جلسه رسیدگی دستور استعلام ثبتی برای احراز مالکیت خوانده بر ملک مورد معامله صادر شود.
- تقاضامند است تا خوانده ملزم به تنظیم سند رسمی برای ملک با پلاک ثبتی … فرعی از …. واقع در بخش … به مساحت 116 متر مربع در یکی از دفترخانه های اسناد رسمی تهران به نام موکل شود.
- الزام خوانده به پرداخت هزینه های دادرسی و حق الوکاله به همراه وجه مربوط به خسارت تعیین شده در مبایعه نامه منعقده بین طرفین به میزان پنجاه میلیون تومان (موضوع ماده 7 مبایعه نامه بین طرفین) مورد تقاضا می باشد.
نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی
در رای یا دادنامه ای که توسط دادگاه صادر می شود مشخصات خواهان و خوانده به همراه خواسته ذکر می شود. به طور کلی یک نمونه رای الزام به تنظیم سند ملک می تواند به صورت زیر باشد:
شعبه … دادگاه عمومی حقوقی ….
خواهان: —-
خوانده: —–
خواسته ها: 1. الزام به تنظیم سند رسمی ملک 2. مطالبه هزینه دادرسی
رای دادگاه:
در مورد دعوی خانم …. به طرفیت آقای …. با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ششدانگ یک قطعه زمین به پلاک ثبتی …. واقع در … به مبلغ …. به همراه هزینه دادرسی نظر به این که:
اولا پاسخ استعلام واصل شده برای ملک پلاک …. از اداره ثبت اسناد و املاک .. نشان می دهد که ملک مذکور به موجب برگ واگذاری شماره …. به مورخ … به آقای … واگذار گردیده است و پس از آن حسب مبایعه نامه های مورخه … و …. با وکالت نامه های رسمی مورد معامله قرار گرفته است.
ثانیا با توجه به این که قرارداد بین طرفین به موجب مواد …. صحیح بوده و خوانده ملزم به ایفای تعهدات خود در معامله مذکور است. حکم محکومیت خوانده صادر می شود و اعلام می دارد که:
1.خوانده ملزم به انتقال سند رسمی شش دانگ زمین به پلاک ثبتی …. واقع در بخش …. حومه … می باشد.
- خوانده ملزم به پرداخت هزینه دادرسی به مبلغ ……… می باشد.
رییس شعبه … دادگاه عمومی حقوقی ….
نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به فک رهن
برای املاکی که در رهن بانک هستند یا در شرایط خاص دیگر (مانند نیاز به مطالبه خسارت با توجه به مفاد مبایعه نامه) ممکن است موارد دیگری به خواسته های مطرح شده توسط خواهان در زمان ثبت دادخواست اضافه شود. یک نمونه رای برای الزام به تنظیم سند برای این دعاوی به صورت زیر است:
دادنامه
پرونده کلاسه ….
تصمیم نهایی شماره ..
خواهان ….
خوانده …
خواسته ها: 1. الزام به تنظیم سند رسمی ملک 2. الزام به فک رهن 3. مطالبه خسارت 4. مطالبه هزینه دادرسی
به موجب دادخواستی که خواهان به طرفیت خوانده تنظیم کرده است و پس از ارجاع درخواست به شعبه .. و ثبت پرونده به کلاسه … دادگاه به تصدی امضا کننده ذیل تشکیل شد. با توجه به محتویات و دلاِیل و منضمات پرونده ختم رسیدگی به شرح زیر اعلام می شود:
رای دادگاه:
به موجب دادخواست خانم ن.ا به طرفیت آقای ص.م فرزند م. به خواسته 1. الزام به فک رهن 2.الزام به تنظیم سند رسمی ملک یک واحد مسکونی به پلاک ثبتی … و مساحت …. واقع در بخش … تهران 3. مطالبه خسارات قانونی و خسارت مندرج در بند 6 ماده … مبایعه نامه به مبلغ ….
با توجه به عدم حضور خوانده پس از ابلاغ قانونی و با توجه به مصون ماندن دعوی مطروحه از سوی خواهان از هر گونه تردید، انکار و تکذیب، با فرض صحت دعوی مطروحه و با توجه به مواد 219 – 221 قانون مدنی و مواد 198 – 519 از قانون دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده به شرح ذیل صادر می شود:
فک رهن از ملک مذکور و حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند رسمی ملک و پرداخت خسارات مندرج در قرارداد و هزینه دادرسی در حق خواهان.
رای صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ در مرجع تجدید نظر در مرکز استان قابل تجدیدنظر خواهی می باشد.
رییس شعبه … دادگاه عمومی حقوقی ….
آیا اسناد عادی در مراجع دولتی دارای آثار مالکانه هستند؟
ماده 22 از قانون ثبت معاملات اموال غیرمنقول تصریح می کند که معاملات انواع ملک که دارای سند هستند، باید به صورت رسمی ثبت شود. برای همین ارائه سند عادی مانند مبایعه نامه برای برخورداری از آثار مالکانه در مراجع دولتی ممکن نیست.
مبایعه نامه ها و قراردادهای مربوط به واگذاری مالی که هنوز موجود نیست به چه صورت است؟
در مورد اموال غیرمنقول که هنوز به وجود نیامده اند و به طور خاص در مورد قراردادهای پیش فروش ساختمان یا آپارتمان قوانین خاصی وجود دارد که باید به آن ها رجوع شود. یکی از مهم ترین این قوانین، قانون پیش فروش آپارتمان است.
میزان حق الوکاله برای پرونده های الزام به تنظیم سند رسمی چقدر است؟
هزینه دادرسی برای پرونده های مربوط به الزام به تنظیم سند ملک به طور نسبی مشخص است. اما دستمزد وکلا برای قبول وکالت در این پرونده ها می تواند متغیر باشد.
به طور معمول این حق الوکاله به صورت درصدی از ارزش ملک مشخص می شود. برای مثال ممکن است یک وکیل 5 درصد یا 7 درصد ارزش ملک مورد معامله را به عنوان حق الوکاله دریافت کند.
اگر همسر فروشنده ملک اقدام به توقیف آن کرده باشد چه کنیم؟
ممکن است فردی در قالب یک مبایعه نامه اقدام به خرید ملکی از فرد دیگری بنماید. اما همسر فروشنده ملک اقدام به توقیف ملک مذکور برای مثال با مطالبه مهریه بنماید. در این موارد اگر بتوانید اثبات کنید که تاریخ مبایعه نامه شما قبل از تاریخ توقیف ملک بوده است می توانید اقدام همسر فروشنده را باطل کنید.
این اتفاق به خصوص در صورتی که فروشنده با همسر خود تبانی کرده باشد ممکن است روی دهد. برای همین بهتر است در این مواقع به صداقت فروشنده تردید داشته باشید. البته در بعضی از موارد ممکن است مطالبه مهریه از سوی همسر ربطی به مبایعه نامه و قرارداد بین خریدار و فروشنده نداشته باشد.
“اگر همسر فروشنده اقدام به مطالبه مهریه از طریق اداره ثبت کرده باشد، شما می توانید دادخواستی برای ابطال عملیات اجرایی توقیف ملک تنظیم کنید.”
دعوای ابطال سند رسمی چیست؟
برخی از مواقع ممکن است فرد به جای دعوای الزام به تنظیم سند ملک، نیاز به طرح دعوای ابطال سند رسمی ملک داشته باشند. این دعاوی به خصوص در مورد املاکی که در گذشته فاقد سند رسمی بودند و سند رسمی آن ها به نام فرد دیگری تنظیم شده است مطرح می شود.
برای مثال ممکن است فردی ملکی را که فاقد سند بوده است به طور موروثی به ارث برده باشد. اما متوجه شود که فرد دیگری برای ملک مذکور سند رسمی به نام خود دریافت کرده است. در این حالت، در صورت در دست داشتن شواهد و دلایل کافی می توانید به طرح دعوی ابطال سند رسمی در محاکم قضایی بپردازید.
در صورت ادعای خوانده مبنی بر صوری بودن معامله چه مشکلاتی به وجود خواهد آمد؟
گاهی ممکن است که مبایعه نامه یا قولنامه منعقد شده بین طرفین صوری باشد. یا این که بخشی از آن خلاف واقع باشد. برای مثال ممکن است در متن قرارداد ذکر شده باشد که وجه آن به صورت نقد پرداخت شده است. در حالی که هیچ وجهی پرداخت نشده باشد. در این مواقع هر یک از طرفین که ادعای صوری بودن قرارداد را دارند باید دلایل کافی برای متقاعد کردن قاضی را داشته باشند.
همزمان با طرح دعاوی الزام به سند رسمی چه خواسته هایی را می توان مطرح کرد؟
با توجه به مفاد مبایعه نامه، در صورتی که خواهان تنظیم دادخواست برای الزام به انتقال مالکیت به طور رسمی هستید، ممکن است نیاز به طرح خواسته های تکمیلی داشته باشید.
برای مثال در مورد سند آپارتمان ممکن است نیاز به تنظیم صورت مجلس تفکیکی باشد.
اخذ پایان کار یا اخذ مفاصا حساب مالیاتی نیز می تواند جزو مطالبات مهمی باشد که همزمان با الزام به تنظیم سند باید پیگیری شود.
در این موارد مشاوره با افراد آگاه می تواند در استیفای کامل حقوق شما نقش مهمی داشته باشد.
آیا بدون دلیل کتبی می توان اقدام به طرح دعاوی الزام به تنظیم سند ملک نمود؟
از نظر حقوقی در بسیاری از دعاوی، خواهان تنها در صورتی می تواند اقدام به ثبت دادخواست برای تنطیم سند ملک کند که دلیل کتبی یا عینی و ملموس برای این کار داشته باشد. زیرا در صورت عدم دارا بودن مبایعه نامه کتبی امکان پیگیری حقوق خواهان در الزام خوانده به انتقال مالکیت به سختی ممکن خواهد بود.
توجه داشته باشید که: “بسیاری از محاکم قضایی امکان تجمیع دعاوی الزام به تنظیم سند و اثبات مالکیت (در صورت عدم دارا بودن مبایعه نامه و قولنامه) را ممکن نمی دانند.”
اگر سند ملک به نام فروشنده قبلی باشد چه باید کرد؟
در بسیاری از موارد دیده می شود که فروشنده فعلی ملک به صورت رسمی مالک آن نیست. برای مثال ممکن است فروشنده فعلی ملک را به صورت مبایعه نامه از مالک اصلی که سند به نام او است خریداری کرده باشد. حتی ممکن است که ملک تا به حال چند بار به صورت مبایعه نامه و به صورت غیررسمی خرید و فروش شده باشد. در این موارد خریدار می تواند دادخواستی را به طرفیت فروشنده یا فروشندگان ملک و مالک اصلی که نام او در سند ذکر شده است تنظیم کند.
این پرونده ها ممکن است به دلیل تعدد فروشندگان و مفاد مندرج در قراردادهایی که در هر مرحله از خرید و فروش ملک تنظیم شده است بسیار پیچیده باشند. برای همین با توجه به حساسیت موضوع بهتر است با یک وکیل مشورت کنید.
سخن آخر
امروزه انواع ملک با ارزش های متفاوتی بین افراد جامعه خرید و فروش می شود. درصدی از این معاملات هستند که علی رغم پایبندی خریدار به تعهدات خود، با کارشکنی هایی از سمت فروشنده مواجه هستند. برای همین بسیاری از افراد سوالات متعددی در ارتباط با نحوه اقدام حقوقی از طریق محاکم قضایی دارند که از جمله آن ها مراحل اقامه دعوی و هزینه های آن است.
ممکن است شما هم به عنوان یک خریدار پس از خرید یک ملک با مشکل استنکاف فروشنده از انتقال مالکیت آن به صورت رسمی مواجه شده باشید. در این صورت در این متن تلاش شد تا اطلاعات جامعی در ارتباط با نحوه الزام به تنظیم سند رسمی ملک در اختیار شما قرار گیرد.
امیدواریم این اطلاعات توانسته باشد شما را با نحوه پیگیری دعاوی خود و ثبت دادخواست برای الزام به تنظیم سند رسمی آشنا کند. می توانید در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر با مجموعه دادگروکیل در تماس باشید تا با توجه به نوع ملک و مفاد مبایعه نامه مشاوره های لازم را در اختیار شما قرار دهیم.