وکیل خلع ید کیست و درچه پرونده هایی می توان از او کمک گرفت؟
هنگامی که شخصی ملک یا اموالی که به شما تعلق دارد را غصب می کند؛ شما با عناوین مختلف از جمله خلع ید می توانید از او شکایت کنید اما این که کدام راه را انتخاب کنید به شرایط بستگی دارد و باید در این خصوص با وکیل آگاه مشورت کنید.
معنی لغوی خلع ید عزل یا برکناری و قطع تسلط است و دعوای مربوط به آن با هدف منع تصرف غیرقانونی و بدون رضایت شخص متصرف در اموال غیرمنقول مالک صورت می گیرد.
در طی این دعاوی مالک می تواند خود یا با کمک وکیل ملکی مجرب و به استناد مالکیت خود، از دادگاه پایان تصرف غاصب را خواستار شود.
ارکان دعوی خلع ید
در مورد اینگونه دعوای ارکان و عناصری وجود دارد که باید پیش از طرح دادخواست مد نظر قرار بگیرد. به این دلیل که بی توجهی نسبت به این ارکان موجب رد دعوی در دادگاه خواهد شد.
- موضوع دعوی خلع ید اموال غیر منقول است: در بسیاری از مراجع قضایی هنگامی که موضوعات مربوط به تصرف در اموال منقول به عنوان دعوای خلع ید مطرح می شود؛ قاضی قرار عدم استماع صادرکرده و آن را رد می کند. به همین خاطر بهتر است چنین دادخواست هایی با عنوان استرداد مال مطرح شوند و تنها برای اموال غیر منقول از این گزینه استفاده شود.
- اثبات مالکیت خواهان بر اموال غیرمنقول تصرف شده: نخستین اقدام دادگاه در اینگونه دعوای احراز مالکیت قانونی خواهان است که از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک صورت می گیرد. اما اگر مالک امکان ارائه سند رسمی نداشته باشد چگونه باید مالکیت خود را اثبات کند؟
باوجود اینکه بسیاری از معاملات با مبایعه نامه انجام می شود که سند رسمی نیستند اما در هر صورت ملاک احراز مالکیت خواهان سند رسمی است.
خلع ید از املاک مشاعی چیست؟
ملک مشاع ملکی است که چندین مالک دارد. بنابراین شرکا از ملک به صورت اشتراکی استفاده می کنند و هرکدام حق استفاده از همه اجزای ملک را دارا هستند. به عنوان مثال املاکی که به فرزندان متوفی ارث می رسد یا قسمت هایی همچون حیات و پشت بام و راه پله در آپارتمان های مسکونی و تجاری نمونه هایی از املاک مشاعی هستند.
در مورد املاک مشاعی هرگونه تصمیم در خصوص تصرف شرکا باید با رضایت تمامی مالکان صورت بگیرد و هیچ یک نباید از حق خود به ضرر دیگران استفاده کند. در شرایطی که احدی از شرکا یا اشخاص ثالث بدون کسب اجازه از سایرین در ملک آن ها تصرف مادی به عمل آورد؛ دعوای خلع ید قابل طرح است.
اجرای حکم و هزینه دادرسی خلع ید
دعوای خلع ید از جمله دعوای حقوقی به شمار می رود. بنابراین زمانی که قاضی رای قطعی را اعلام می کند و این رای به خواهان و خوانده ابلاغ می شود؛ خواهان می تواند درخواست صدور اجراییه کند. به طور کلی زمانی به اینگونه دعوای رسیدگی می شود که از سوی مالک یا نماینده قانونی او مطرح شده باشد.
برای طرح دادخواست و تعیین وقت رسیدگی برای کلیه دعوای نیاز است که هزینه ای را بابت هزینه دادرسی پرداخت کنید. دعوای خلع ید از جمله دعوای مالی به شمار می رود که هزینه دادرسی آن با توجه به بهای ملک تعیین خواهد شد.
مدارک مورد نیاز جهت دادخواست و پیگیری دعوی خلع ید
- سند مالکیت و سند رسمی ملک
- کلیه مدارک شناسایی و هویتی خواهان
دعوی خلع ید علیه مستاجر
آنچه که باید در این مورد به آن توجه داشته باشید این است که اگر مستاجر شما به هر دلیلی حاضر به تخلیه ملک نیست؛ باید دادخواست تخلیه ید به دادگاه ارائه کنید و دعوی خلع ید در این مورد موضوعیت ندارد.
تفاوت خلع ید با تخلیه ید
در خلع ید ملک بدون هیچ قراردادی توسط غاصب به تصرف در آمده است اما در تخلیه ید بین دو طرف قرارداد وجود دارد و مستاجر به دلیل پایان زمان قرارداد یا پایبند نبودن به شروط آن باید ملک را تخلیه کند.
موضوع دعوای خلع ید حتما باید اموال غیر منقول باشد اما در تخلیه ید فرقی ندارد که مال منقول یا غیرمنقول باشد.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
برای درک این تفاوت باید ابتدا با مفهوم تصرف عدوانی آشنا شوید. اگر شخصی زمین و ملک را بدون جلب رضایت مالک یا مستاجر و با اجبار تصرف کند؛ این عمل تصرف عدوانی شناخته می شود.
- یکی از شروط اصلی طرح دادخواست خلع ید اثبات مالکیت خواهان است. درحالیکه در مورد تصرف عدوانی تنها سابقه تصرف ملاک قرار می گیرد و خواهان تنها به استناد این سابقه و اجباری بودن تصرف خوانده می تواند رای دادگاه را بگیرد. البته در صورتی که خوانده پیش از خواهان تصرف ملک را داشته باشد؛ دادخواست علیه او رد می شود. به این خاطر که نمی توان دستور رفع تصرف علیه متصرف سابق ارائه کرد.
- با وجود اینکه تصرف عدوانی نوعی دادخواست حقوقی به شمار می رود اما می توان آن را به صورت حقوقی و کیفری پیگیری کرد. در پیگیریهای کیفری باید حتما سونیت مجرم جهت غصب ملک و اموال به اثبات برسد اما در پیگیری های حقوقی به اثبات این وجه احتیاجی نیست.
- در خلع ید حتما باید مالک یا نماینده قانونی او برای احقاق حقوق دادخواست دهد اما برای ارائه دعوی تصرف عدوانی مستاجرین نیز می توانند درخواست دهند.
غصب و تصرف عدوانی
غصب استیلاء بر مال غیر است. منظور از کلمه عدوانی نیز تجاوز به حق دیگری محسوب می شود. بنابراین در غصب و تصرف عدوانی استیلا از روی عمد و قهر صورت می گیرد. در این خصوص شبهات زیادی وجود دارد. به عنوان مثال اگر شخصی مالی را غصب کند و آن را به دومی انتقال دهد و او هم آن را به شخص سوم و به همین ترتیب به افراد دیگر انتقال دهند یا آنکه پس از استیلاء شخص اول، فرد دومی مال را از دست اولی غصب کند، و سپس نفر سومی از دست دومی غصب کند. در این صورت مالک برای مطالبه مال تصرف یا غصب شده به چه کسی باید مراجعه کند؟؟
پاسخ: در این صورت مالک می تواند به هر شخصی که در حال حاضر بر مال مستقر است رجوع کند و رعایت ترتیب مهم نیست. بنابراین هرکس حتی یک لحظه بر مال غصبی مستقر باشد؛ در برابر مال ضامن است و مالک حق شکایت علیه او را خواهد داشت.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی خلع ید
کلیه دادخواستهای راجعبه ملک، طبق قانون آیین دادرسی مدنی باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.
رسیدگی به دعوای تخلیه ید اماکن مسکونی توسط شورای حل اختلاف صورت می گیرد. در مورد املاک تجاری اینگونه دعوای در دادگستری مطرح می شود. با توجه به اینکه دعوی خلع ید مالی است و مرجع رسیدگی به آن براساس خواسته مشخص می شود.
نحوهی اجرای رای
بعد از اینکه حکم خلع ید قطعی شد، اجراییه صادر و به متصرف ابلاغ میشود که ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به خلعید اقدام کند. در صورت تداوم تصرف از سوی محکوم علیه ، اجرای احکام از طریق ضابطین قوه قضایی، اقدامدبه تخلیهی ملک میکند.
آیا امکان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف وجود دارد؟
با دادخواست خلع ید میتوان الزام متصرف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را نیز از دادگاه مطالبه کرد.
دفاع دعوی خلع ید توسط وکیل
یکی از مهم ترین سوالات یا در واقع خواسته هایی که متقاضیان کلیه دعوای حقوقی دارند؛ این است که کار آن ها به سرعت انجام شود و هر چه سریعتر بتوانند از دادگاه صالح حکم قطعی را دریافت کنند.
با این حال نمی توان زمان مشخص و دقیقی جهت رسیدگی و دریافت حکم قطعی مشخص کرد و به طور کلی این زمان به عواملی همچون تعداد پرونده های در حال رسیدگی در دادگاه و حجم کاری در شعبه مورد نظر بستگی دارد.
با وجود این مسائل حضور وکیل مجرب و آگاه در خصوص دفاع دعوای خلع ید به خواهان کمک می کند مسیر پیگیری پرونده خود را با طرح دادخواست صحیح پیگیری کند و در این راه نیز کمتر دچار اشتباه شود. همین مسئله سرعت روند رسیدن به نتیجه مورد نظر را تسریع می کند