مزایده ملک از جمله روش هایی است که برای فروش و نقل و انتقال ملک استفاده می شود. در جریان مزایده یا مناقصه، دارایی به شخصی منتقل خواهد شد که بیشترین و بالاترین قیمت را پیشنهاد می دهد. البته مزایده جهت فروش اموال دیگری همچون خودرو نیز انجام می گیرد اما در این مقاله به شرایط و قوانین مزایده ملک مشاع پرداخته می شود. هرگونه نقل انتقال برای املاک مشاع که بیش از یک مالک دارند، با چالش های مختلفی همراه است؛ به همین جهت اهمیت دارد که علاوه بر کسب اطلاعات در این خصوص از وکیل ملکی باتجربه نیز کمک گرفته شود.
مزایده ملک مشاع به چه منظوری انجام می شود؟
حتما می دانید که ملک مشاع به ملکی گفته می شود که چندین مالک دارد اما طبق قانون هر تغییر و دخل و تصرفی در آن باید با توافق کلیه مالکان صورت گیرد. در این حالت اگر احدی از مالکان بخواهد سهم خود را از ملک داشته باشد باید افراز یا تقسیم ملک انجام شود. اما متاسفانه گاهی ملک به نحوی است که نمی توان آن را جزء جزء کرد و سهم هریک را مشخص نمود؛ در مورد یک واحد آپارتمان که مالکان متعدد دارد معمولا این مشکل وجود دارد. در این حالت مزایده ملک مشاع از طریق دادگاه صورت گرفته و هریک از مالکان به پول خود می رسند.
معایب مزایده ملک مشاع
به طور کلی ملک مشاع به نسبت املاک شش دانگ با قیمت کمتری به فروش می رسد و این مسئله روی سهم کلیه مالکان تاثیر منفی گذاشته و به ضرر آنان خواهدبود.
نحوه برگزاری مزایده ملک مشاع
- مدارک و شواهد بوسیله قاضی دادگاه مورد بررسی قرار می گیرد و دستور فروش ملک مشاع صادر می گردد.
- دستور فروش به بخش اجرای احکام ابلاغ شده و در این واحد کارشناس مربوطه عملیات ثبت و تشکیل پرونده را انجام می دهد.
- کارشناس منتخب، قیمت مناسبی برای ملک درنظر می گیرد و جهت فروش در مزایده اعلام می نماید؛ مالکان به مدت یک هفته فرصت دارند که اعتراض خود را نسبت به قیمت ارائه شده اعلام کنند.
- مزایده در روز و ساعت مشخص شده توسط داده برگزار می شود؛ در صورت به فروش رسیدن ملک، بخش اجرای احکام هزینه های قانونی خود را از مبلغ کل کسرکرده و الباقی را بین مالکان تقسیم می نماید. (لازم به ذکر است که هزینه مزایده ملک مشاع مبلغ چندان بالایی نیست و شامل هزینه انتشار آگهی، تنظیم دادخواست و دستمزد کارشناس می شود.)
حق تقدم در مزایده ملک مشاع
بسیاری از مالکان ملک مشاع سوال می کنند که آیا در مزایده صاحبان ملک اولویت یا ارجعیت به سایر خریداران و شرکت کنندگان در مزایده خواهند داشت؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت که در مزایده مالکان اولویتی به سایرین نخواهند داشت اما اگر ملک تنها دو مالک داشته باشد؛ مالک دیگر می تواند از حق شفعه استفاده کند. به این ترتیب حتی اگر شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، مالک دیگر می تواند با پرداخت مبلغ صاحب کل ملک شود.
فروش نرفتن ملک مشاع در مزایده
براساس ماده 131 از قوانین اجرای احکام مدنی، در صورت فروش نرفتن ملک مشاع در مزایده خواهان می تواند تقاضای مزایده ملک را تجدید نماید. در صورت فروش نرفتن ملک در صورت تجدید مزایده نیز کارشناس باید مبلغ پایین تری برای ملک درنظر بگیرد. در نهایت باید آنقدر مزایده تکرار شود تا ملک به فروش برسد و هریک از صاحبان ملک مشاع به پول خود برسند.
دادگاه در چه صورتی دستور مزایده ملک مشاع را صادر می کند؟
دادگاه تنها در صورتی دستور مزایده ملک مشاع را صادر می کند که گواهی عدم امکام افراز ملک صادره از اداره ثبت موجود باشد.
ابطال مزایده ملک مشاع در دادگاه چگونه انجام می شود؟
- براساس ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی موارد زیر سبب ابطال مزایده می گردد:
- اجرای مزایده در محلی به غیر از محل درج شده در آگهی و در زمانی به غیر از تایم مشخص شده توسط دادگاه.
- ممانعت از اجرای مزایده یا رد شدن قیمت بالای خواسته شده در صورت فقدان جهت قانونی.
- اجرای مزایده بدون حضور نماینده دادسرا.
- رعایت شدن قیمت پایه کارشناسی و…
راه های جلوگیری از اجرای مزایده ملک مشاع توسط وکیل ملکی
گرفتن وکیل ملکی آگاه می تواند بهترین راه حل در جهت جلوگیری از اجرای مزایده ملک باشد. وکیل باتجربه و تخصص خود می تواند با بهره جستن از مواردی که در ادامه می خوانید جلوی اجرای مزایده را به نفع شما بگیرد.
رفع توقیفی ملک
باید بدانید که پیش از اجرای مزایده، ملک به حالت توقیف و پلمپ درمی آید که از هرگونه نقل و انتقال پیش از انجام گرفتن مزایده اجتناب شود. در این حالت مالک می تواند به استناد به اینکه ملک مذکور جزو مستثنیات دین به حساب می آید، ملک را از حالت توقیف خارج نماید و جلوی اجرای مزایده به این ترتیب گرفته می شود.
ابطال مزایده
همانطور که گفته شد، ابطال مزایده جهات مختلفی دارد که وکیل ملکی می تواند با جمع آوری ادله مناسب به یکی از آنها استناد کرده و موجب ابطال مزایده گردد.
فروش نرفتن ملک در مزایده
در صورتی که باوجود تکرار مزایده، همچنان ملک به فروش نرسد، مالک می تواند دارایی دیگری از خود را جهت توقیف و شرکت در مزایده به دادگاه معرفی نماید.
سلام
میشه در مورد نیم عشر مزایده ملک مشاع و در کل هزینه های مزایده ملک مشاع هم توضیح بدید که چقدره؟
براساس قانون دهم از آیین نامه، هزینه مزایده ملک مشاع برابر با نیم عشر یا مبلغ یک بیستم ملک مشاع است.