در هنگام واگذاری و انتقال اموال مابین از فروشنده به خریدار و حقوق مربوط به مالکیت اموال، دو طرف بین خود توافقاتی انجام می دهند. تمامی این توافقات در زمان تنظیم سند رسمی منعکس می شود. در صورت عدم اجرای تعهدات از سوی فروشنده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع موضوعیت پیدا می کند.
تنظیم دادخواست در تمامی دعوای اهمیت فراوانی دارد اما در این مورد تمامی کلمات و نحوه بکارگیری از آن ها نیز در موفقیت یا شکست پرونده موثر هستند. باتوجه به ظرافت خاصی که تنظیم دادخواست در این نوع پرونده ها می طلبد؛ بهره گیری از وکیل ملکی مجرب یا مشاوره حقوقی پیش از آغاز کار به شدت پیشنهاد می شود.
مبنای حقوقی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
بر اساس قانون ثبت، ثبت کلیه معاملات و عبود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود، نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند.
بنابراین اگر معامله عادی مانند بیع، هبه و صلح در خصوص یک ملک منعقد شود تا زمانی که این معامله به صورت رسمی ثبت نشده باشد در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند.
حال اگر چنین قراردادی به صورت عادی تنظیم شود، طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است، می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.
اگرچه در برخی از قراردادهای عادی، طرفین زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیشبینی میکنند، اما اگر چنین مواردی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع
در قراردادهای مختلف مربوط به خرید و فروش املاک یا مبایعه نامه، مالی که مورد معامله است (مبیع) باید پس از تنظیم سند رسمی به خریدار تحویل داده شود. در شرایطی که فروشنده علی رغم انجام تمامی تعهدات از سوی خریدار از این کار خودداری می کند؛ راهی به جز درخواست الزام به تنظیم رسمی و تحویل مبیع که نوعی از دعاوی امور ملکی است؛ برای خریدار باقی نمی ماند.
معمولا این اتفاق زمانی رخ می دهد که قیمت ملک با رشد بالایی مواجه می شود و فروشنده بخاطر سود خود تصمیم به فسخ معامله می گیرد.
طرفین دعوی
در اینگونه دعوی خواهان خریداری است که ملکی یا مالی را خریداری کرده و خوانده فروشنده است که باید مالکیت را به موجب این دادخواست به خریدار منتقل کند. امکان دارد که قرارداد با پیمانکار تنظیم شده باشد ولی در هر صورت باید نام مالک اصلی در ستون مربوط به خوانده قید شود.
به عنوان مثال در قرارداد پیش فروش ملک، فروشنده اولین خوانده محسوب میشود اما گاهی ممکن است فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ثبت اسناد مالک رسمی شخص دیگری باشد. در چنین حالتی باید علاوه بر فروشنده مالک رسمی هم به عنوان یکی از خوانندگان طرف دعوا قرار داده شود.
گاهی به دلیل شرایط موجود، احتمال بروز مشکلاتی در انتقال سند مالکیت پیش بینی می شود. دراین صورت باید علاوه بر دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور تامین خواسته نیز انجام شود.
مرجع صالح به رسیدگی
کلیه دعاوی اموال غیرمنقول و حقوق آن باید در دادگاه حوزه مال غیرمنقول مورد بررسی قرار بگیرد. در این مورد محل اقامت خوانده تفاوتی ندارد.
در واقع حوزه اقامت خوانده، براساس ماده یازدهم از قانون آیین دادرسی تنها درخصوص اموال منقول مورد توجه قرار می گیرد. در ادامه و در ماده سیزدهم نیز بیان شده است که در خصوص اموال منقولی که با عقد قرارداد منقل می شوند؛ خواهان درخواست خود را در حوزه عقد قرارداد باید اقامه کند.
نکات مهم در خصوص درخواست الزام به تنظیم سند رسمی
از جمله اموری که دادگاه پیش از تصمیم گیری در خصوص مالکیت فروشنده انجام می دهد؛ استعلام از اداره ثبت است. در مورد املاک مشاعی، باتوجه به اینکه مشارکت دادن خوانده در بخشی از کل پلاک ثبتی به دلیل امکان ایجاد تعارض با حقوق سایرین امکان پذیر نیست؛ خواسته رد خواهد شد. بنابراین در مورد املاک تفکیک نشده باید علاوه بر دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به تفکیک نیز از دادگاه درخواست شود.
اگر مبیع یا ملک هنوز پایان کار ندارد؛ اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی بر الزام به تنظیم سند رسمی ارجعیت دارد و باید این مورد نیز به خواسته افزوده شود.
الزام به تنظیم سند رسمی پس از ادعای صحت قرارداد موضوعیت پیدا می کند. از این جهت در صورتی که خوانده (فروشنده) قرارداد یا مبایعنامه را زیر سوال ببرد؛ ابتدا این ادعا بررسی می شود و سپس در مورد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع تصمیم گیری خواهد شد.
خریدار جهت اخذ محکومیت فروشنده به تنظیم سند رسمی نیازی به پرداخت ثمن ندارد. بنابراین دادگاه نباید ضمن صدور این حکم از خوانده چنین درخواستی داشته باشد. البته این به شرطی است که خوانده درخواست مطالبه ثمن معامله را مطرح نکند.
اگر پس از قطعی شدن حکم دادگاه، تحویل مبیع انجام نشود (امکان واگذاری وجود نداشته باشد یا اینکه فروشنده از این کار خودداری کند)؛ خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند. ثمن پرداختی نیز باید به خریدار برگردانده شود.
روند پیگیری
- خواهان باید دادخواست را در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند.
- در این مرحله باید هزینه دادرسی نیز پرداخت شود. هزینه دادرسی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک باتوجه به منطقه ای که در آن واقع شده مشخص می شود.
- قاضی باتوجه به مدارک موجود، ادعای خواهان و دفاعیات خوانده در مورد این پرونده تصمیم گیری و رای قطعی را صادر خواهد کرد.
- در صورتی که حکم به نفع خواهان باشد؛ حکم مذکور به اجراییات ارجاع داده می شود.
مدارک مورد نیاز
- فتوکپی برابر اصل از کلیه مدارک خواهان
- فتوکپی برابر اصل شده از مبایعنامه یا قرارداد مابین خریدار و فروشنده
نحوه اجرای رای
پس از اینکه رای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع به قطعیت رسید؛ اجراییه آن نیز صادر می شود. این اجراییه به شخص محکوم علیه یا فروشنده ابلاغ خواهد شد. براین اساس این شخص ده روز فرصت دارد که ضمن حضور در دفتر اسناد رسمی، تشریفات مربوط به انتقال سند را انجام دهد. در صورت عدم عمل به دادنامه، با درخواست خریدار دادگاه مکاتباتی با دفاتر اسناد رسمی انجام می دهد و نماینده خود را به دفترخانه ارسال می کند که به جای فروشنده سند رسمی را امضا کند.
آیا امکان دریافت اجرت المثل ایام تصرف وجود دارد؟
در صورت گذشت مدت زمان طولانی از تاریخ خودداری فروشنده از تسلیم مبیع، خریدار می تواند همزمان با درخواست الزام به تنظیم سند رسمی، اجرت المثل ایام تصرف و سایر خسارت های خود را نیز از فروشنده طلب کند.
لازم به ذکر است که خواهان (خریدار) می تواند درخواست مطالبه هزینه های دادرسی و در صورت استخدام وکیل حق الوکاله را نیز داشته باشد. البته به شرطی که کلیه این مطالبات در ستون خواسته قید شوند.
الزام به تنظیم سند رسمی املاک رهنی
در صورتی که ملکی در رهن باشد و قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد ابتدا باید ملک را از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد. بنابراین بهتر است زمان دادخواست الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. برخی دادگاه ها ارائه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمیپذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند حکم خواهند داد.
اگر فروش ملک توسط مالک با اجازه مرتهن (رهن گیرنده) صورت گرفته باشد برای تنظیم سند رسمی نیاز به فک رهن از ملک نیست. برخی از محاکم معتقدند اگر فروش ملک و بالتبع تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن باشد نیاز به فک رهن نخواهد بود.
شرایط تحویل مبیع غیرمنقول
منظور از اموال غیر منقول، اموالی همچون املاک است که نقل انتقال آن از جایی به جای دیگر امکان پذیر نیست. نکته مهم در مورد تحویل مبیع غیر منقول این است که در ابتدا باید مالکیت خریدار بر مال غیر منقول ثابت شود و اگر سند رسمی به نام خریدار نیست این دعوی رد خواهد شد. به این جهت که به استناد ماده 22 قوانین ثبتی، تنها کسی که سند رسمی به نام اوست به عنوان مالک شناخته خواهد شد. بنابراین این دعوی باید به همراه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه اقامه شود.
در مورد آپارتمان هایی که پیش فروش می شوند؛ خریدار ابتدا خواسته خودش را از طریق داوری مطرح می کند. اگر تحویل مبیع از طریق داوری و در فرصت قانونی مربوط به آن صادر نشد؛ خواهان می تواند به دادگاه حوزه ملک غیرمنقول مراجعه کند.
مجازات عدم تحویل مبیع
هرگاه پس از عقد بیع، خریدار به ملک غیر منقول دسترسی داشته باشد؛ می تواند به راحتی و حتی بدون اجازه فروشنده آن را تصرف کند. با این حال در بسیاری موارد خریدار به ملک دسترسی ندارد و حتی فروشنده یا بایع نیز از تحویل ملک به او خودداری می کند.
با توجه به تمامی این احتمالات معمولا در هنگام عقد قرارداد، جهت انجام تعهدات مختلف از جمله تحویل مبیع، خسارت در نظر گرفته می شود. در صورت عدم تحویل مبیع خریدار می تواند ضمن مراجعه به دادگاه کلیه خسارات مربوطه را نیز مطالبه کند. لازم به ذکر است که در صورت عدم تعیین وجه التزام نیز امکان مطالبه خسارت وجود دارد.
مجازات عدم تحویل مبیع امکان دارد همانند موارد زیر براساس قرارداد تعیین گردد:
- هرگاه شرط شده باشد که فروشنده تا تاریخ مشخصی باید مبیع مورد معامله را تحویل دهد، طرف مقابل می تواند معامله را فسخ کند،خریدار در صورت تحقق این حالت می تواند ضمن تسلیم اظهارنامه مراتب فسخ معامله و مبایعه نامه را به طرف فروشنده اعلام کند.
- امکان دارد که شرط شده باشد در صورت عدم تحویل مبیع در موعد مقرر،قرارداد و مبایعه نامه فسخ می شود. در این حالت هم بدون نیاز به اعلام انفساخ به طرف مقابل، قرارداد به طور اتوماتیک، فسخ شده درنظر گرفته می شود. البته اگر طرف مقابل از پرداخت خسارات و قبول فسخ و انفساخ خودداری کند، ذینفع یعنی خریدار لازم است که دادخواست مربوطه را به دادگاه ارائه کرده و اقدامات لازم را انجام دهد.
- هرگاه شرط پرداخت خسارت بابت تاخیر در تحویل بر اساس مواد 230 و 10 قانون مدنی، خریدار باید خسارات قراردادی را دریافت نماید.