منظور از اجرت المثل ایام تصرف چیست؟
اگر شخصی بدون رضایت داشتن صاحب ملک، از ملک مذکور استفاده نماید و احیانا خسارت یا لطمه ای هم به ملک وارد شود یا نشود؛ مالک رسمی و قانونی ملک میتواند با درنظرگیری حقوق مالکانه خود، دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را علیه شخص یا اشخاصی که ملک را تصرف کردهاند مطرح کند. دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از جمله دعاوی ملکی به شمار می رود که به همراه دعوی دیگر همچون خلع ید یا رفع تصرف عدوانی مورد پیگیری قرار می گیرد. لازم به ذکر است که وکلای خبره ملکی دادگروکیل در این خصوص آماده ارائه مشاوره هستند.
جهت طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف می توان به مواد زیر استناد کرد:
ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی: “مدعی حق دارد در اقامه دعوی، در جریان دادرسی یا مستقلاً از خوانده خسارت مطالبه کند.”
ماده 331: “هر کس موجب زیان اقتصادی شود باید جبران مبلغ آن را بپردازد. و اگر موجب معیوب یا ناقص شدن مال شده باشد، باید قیمت آن را بپردازد.”
ماده 328 قانون مدنی: “کسی که مال دیگری را تلف کند، به عنوان تضمین آن مال می باشد و باید عین یا قیمت او را بپردازد. خواه عمداً تلف کرده باشد یا سهوا، خواه منفعت باشد یا عین، در صورتی که مال را معیوب یا ناقص کرده باشد این یک عامل تعیین کننده برای ضمانت مبلغ مال است.”
ماده 165 قانون آیین دادرسی مدنی: ” درصورتی که در ملک مورد حکم تصرف عدوانی زراعت شده باشد، اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد متصرف عدوانی باید فوری محصول را برداشت و اجرت المثل را تأدیه نماید. چنانچه موقع برداشت محصول نرسیده باشد، چه اینکه بذر روییده یا نروییده باشد محکوم له پس از جلب رضایت متصرف عدوانی مخیر است بین اینکه قیمت زراعت را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت کند و ملک را تصرف نماید یا ملک را تا پایان برداشت محصول در تصرف متصرف عدوانی باقی بگذارد و اجرت المثل آن را دریافت کند. همچنین محکوم له میتواند متصرف عدوانی را به معدوم کردن زراعت و اصلاح آثار تخریبی که توسط وی انجام گرفته مکلف نماید.
تبصره – درصورت تقاضای محکوم له، دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرت المثل زمان تصرف نیز محکوم مینماید. “
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف چه شرایطی دارد؟
جهت طرح این دعوی در دادگاه باید سه شرط زیر وجود داشته باشد:
- عدم اخذ اذن از صاحب ملک جهت بهره برداری و استفاده از آن
- تصرف ملک توسط خوانده دعوی
- ملک مورد تصرف در مالکیت رسمی خواهان باشد
اجرت المثل ایام تصرف چگونه محاسبه میشود؟
دادگاه بعد از بررسی کلیه شرایط مالکیت رسمی خواهان دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و همچنین عدم اعطای اذن مالک رسمی به متصرف برای استفاده از ملک تصرف شده و ضمن ارجاع بررسی به کارشناسی دستوراعلام نظرکارشناس جهت برآورد مبلغ اجرت المثل ایام تصرف متصرف را صادر خواهدکرد.
برحسب مورد پرونده امکان دارد که یک کارشناس یا هیاتی از کارشناسان جهت بررسی و انجام تحقیقات محلی در خصوص مواردی همچون مدت زمان استفاده از ملک، نوع کاربری آن، نحوه بهره برداری از ملک مورد تصرف و همچین میزان اجاره بها املاک مشابه تحقیق کرده و به قاضی پرونده ارائه نمایند. لازم به ذکر است که نظریه صادر شده از سوی کارشناسان به شرط ارائه دلیل محکمه پسند قابل اعتراض است.
اجرت المثل ایام تصرف از چه زمانی شروع میشود؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که جهت تعیین زمان محاسبه اجرت المثل ایام تصرف باید به بررسی شرایط موجود پرداخت به عنوان مثال:
- براساس ماده 494 قانون مدنی، اجرت المثل ایام تصرف در حالتی که مستاجر، عین مستاجره را بدون رضایت مالک زمانی در تصرف خود نگاه دارد، از زمانی محاسبه می شود که قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد.
- در خصوص زمان محاسبه اجرت المثل ایام تصرف در تصرف عدوانی، باید گفت که براساس تبصره ماده 165 قانون آیین دادرسی مدنی، متصرف عدوانی محکوم به پرداخت اجرت المثل زمان تصرف نیز هست. به همین جهت، زمان آغاز و خاتمه پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، تاریخ شروع و پایان تصرف عدوانی خواهدبود.
مرجع صالح به رسیدگی دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
مرجع صالح به رسیدگی دعوی مذکور بسته به مبلغ اجرت المثل به دو بخش تقسیم می شود:
- اجرت المثل تا بیست میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف محل قرارگیری ملک
- اجرت المثل بیش از میلیون تومان در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل قرارگیری ملک
در اینجا سوالی که به وجود می آید این است که در ابتدای طرح دعوی طبیعتا میزان اجرت المثل مشخص نیست. بنابراین لازم است که در ادامه طرح درخواست، جلب نظر کارشناس در ستون خواسته جهت تعیین میزان دقیق اجرت المثل ایام تصرف قید شود. درنهایت با احراز شرایط طرح دعوی، پرونده به کارشناس ارجاع داده شده و کارشناس یا کارشناسان ضمن انجام تحقیقات و درنظرگیری مدت زمان، نحوه استفاده از ملک و … نظر کارشناسی خود را اعلام خواهندکرد.
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع
نحوه اداره کردن املاک مشاعی (املاک دارای بیش از یک مالک) از شرایط و قوانین میان شرکا تبعیت می کند. بر همین اساس هرگونه استفاده و دخل و تصرف در ملک مشاعی باید با موافقت شرکا انجام گیرد.
درغیراینصورت براساس مواد قانونی 581 و 582 قانون مدنی تصرفات شرکایی که بدون رضایت سایر شرکا باشد فضولی بوده و قوانین مربوط به معامله فضولی در این خصوص لازم الاجراست. از جمله آثار فضولی بودن معامله و ضامن بودن شخص متصرف، الزام شریک به پرداخت خسارات وارده به ملک و خلع ید او از ملک و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از سوی شریک متصرف است.
درخصوص مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع و فراهم نمودن ادله برای اثبات عدم موافقت شریک جهت استفاده از ملک مشاع و همچنین محاسبه اجرت المثل ایام تصرف نیاز است که اظهارنامه رسمی پیش از طرح دعوی مذکور ارسال گردد.
نمونه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی
لازم به ذکر است که رسیدگی به دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی، فرع بر ارائه گواهی انحصار وراثت بوده و تا پیش از ارائه این گواهی، رسیدگی به این دعوی امکان پذیر نیست.
ریاست محترم دادگستری شهرستان ………
باسلام؛
احتراماً به استحضار می رساند، آقا/ خانم ………………. مالک پلاک ثبتی …………. به استناد گواهی فوت شماره ……….. در تاریخ ………….. فوت نموده و مطابق گواهی حصر وراثت شماره………… خواهان ها از جمله وراث وی می باشند، با توجه به این که پس از فوت پدر موکلین دو تن از وراث دیگر (خواندگان) بدون اذن و اجازه موکلین، ملک را تصرف نموده اند، لذا تقاضای صدور حکم مبنی بر اجرت المثل ایام تصرف نسبت به سهم الارث موکلین (از تاریخ فوت مورث موکلین) با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری و همچنین خسارات قانونی از قبیل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و حق الزحمه کارشناس و… مورد استدعاست.