خرید و فروش ملک وقفی نسبت به سایر املاک تفاوت هایی دارد. تمامی املاک این گروه دارای سند بوده و جهت فروش یا رهن و اجاره، طبق شرایط مانعی وجود ندارد اما معامله آنها با معامله های عادی سایر املاک متفاوت است. بنابراین لازم است قبل از هرگونه خرید و فروش ملک وقفی، اطلاعات لازم را کسب کنید و یا در صورت تمایل از وکیل ملکی مجرب مشاوره بگیرید . در این مقاله به این موضوع میپردازیم؛ پس تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.
ملک وقفی چیست؟
هر ملکی در ابتدا متعلق به شخص خاصی است. صاحب ملک وقفی نیز ملک خود را وقف کرده است و ملک وقف شده تحت نظارت سازمان اوقاف است. اشخاصی که ملک وقفی خریداری میکنند لازم است مبلغی به صورت سالیانه به سازمان اوقاف پرداخت نمایند.
املاک وقفی قیمت پایینتری نسبت به سایر املاک دارند که همین موضوع باعث شده از اهمیت خاصی برخوردار باشند. اگر به دنبال یک ملک با قیمت معقول هستید، املاک اوقافی گزینه ی مناسبی به حساب می آیند. املاک اوقافی مانند املاک شخصی دارای سند هستند اما تفاوت های مشخصی دارند. همچنین معامله این دسته از املاک نیز متفاوت است و به صورت مستقل و شخصی قابل معامله نمیباشند. در صورتی که قصد خرید و فروش ملک وقفی یا هرگونه ساخت ساز و… را دارید، باید تأییدیه سازمان اوقاف را دریافت نمایید.
نکات خرید و فروش املاک وقفی
قبل از خرید ملک وقفی لازم است که بررسی کنید صاحب اصلی زمین چه کسی بوده و زمین مدنظر به کجا وقف شده است. یک نکته مهم دیگر قبل از خرید ملک این است که از سازمان اوقاف، استعلام بگیرید. این مرحله به این دلیل است که اطلاع یابید ملک وقفی است یا خیر. اداره اوقاف تمامی اطلاعات لازم را در این زمینه در اختیار شما قرار میدهد.
در صورتی که قصد دارید یک ملک وقفی خریداری نمایید و یا به فروش برسانید، باید به شهرداری مراجعه کرده و نامه ای برای سازمان اداره اوقاف دریافت نمایید. همچنین جهت انجام معامله این دسته از املاک، اجازه از متولی ضروری است. بعد از انجام معامله باید مدارک لازم را دریافت کرده و جهت انجام استعلامات مربوطه به اداره ثبت اسناد و مدارک مراجعه کنید. همچنین باید متولی ملک وقفی، مبلغ پرداختی خریدار را به اداره اوقافی مربوطه منتقل کند.
سند ملک اوقافی با سند سایر املاک چه تفاوتی دارد؟
همانطور که اشاره کردیم سند ملک اوقافی با سایر املاک سندی تفاوت هایی دارد. یکی از این موارد این است که املاک شخصی دارای سند شش دانگ هستند؛ به بیان دیگر صاحب ملک اختیار تمام ملک را در دست دارد. این قانون در املاک وقفی متفاوت است. اگر زمین یا ساختمان وقفی خریداری شود، صاحب آن باید تا 99 سال به اداره مربوطه اجاره بها پرداخت نماید.
ملک اوقافی بعد از 99 سال
پس از گذشت 99 سال شخص متولی یا اداره مشخص شده میتواند تصمیم بگیرد ملک را دوباره اجاره دهد یا خیر. همچنین لازم است در صورت اجاره دوباره ملک، از شخص متولی یا اداره مربوطه اجازه گرفته شود. شایان ذکر است که قسط اجاره بهای نامبرده ناچیز است اما مستاجران املاک وقفی لازم است مالیات یا عوارض ساختمان را در طول این مدت پرداخت نمایند.
نکته مهم در مورد خرید املاک وقفی این است که شما در واقع مالکیت مربوط به اعیان ملک را در اختیار میگیرید. مالکیت عرصه ملک متعلق به متولی آن است.
انواع ملک وقفی
به طور کل املاک اوقافی از نظر نوع وقف به 4 گروه تقسیم میشوند که عبارتند از:
- املاک وقفی آستان قدس
- املاک وقفی شخصی
- املاک وقفی سازمان اوقاف
- املاک وقفی بقاع متبرکه
یک تفاوتی که بین این موارد وجود دارد، متولی ملک است. به عنوان نمونه مسئولیت اداره املاک شخصی با مالک یا وارثین وی میباشد؛ در صورتی که متولی املاک وقفی آستان قدس، مدیریت موقوفات آستان قدس رضوی است.
آیا زمین وقفی را میتوان فروخت؟
به دلیل اجاره ای بودن، خرید و فروش زمین وقفی ممکن نیست؛ البته این امکان وجود دارد که اجاره نامه را به نام شخص دیگری انتقال داد. همچنین برای اعمال کردن تغییرات در ملک لازم است اجازه اداره اوقاف دریافت شود.
درست است که زمین اوقافی را نمیتوان خرید و فروش کرد اما قانون راهی برای این موضوع در نظر گرفته است. طبق ماده 88 قانون مدنی بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف در آن باشد که منجر به خرابی گردد، به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد، در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.
همچنین بر اساس ماده 349 قانون مدنی نیز بیع مال وقف صحیح نیست مگر در مواردی که بین موقوف علیهم اختلاف وجود داشته باشد، به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که مبحث راجع به وقف مقرر است.
طبق مواردی که بیان شد میتوان بر اساس قانون و با کسب اجازه از متولی وقف، خرید و فروش ملک صورت گیرد.
محاسبه هزینه انتقال سند اوقافی
هزینه اوقاف در انتقال سند طبق مصوفه و تعرفه اداره اوقاف تعیین می شود و میزان هزینهای قطعی سند نسبت به قیمت براورد شده دارایی محاسبه می شود. این هزینه تقریبا 15 درصد ارزش کارشناسی اداره اوقاف می باشد.
فرمول محاسبه اوقاف ملک
محاسبه این معیار به عوامل مختلفی بستگی دارد. این میزان بستگی به هزینه کارشناسی و تفکیک ملک قابل تقسیم دارد.
ابطال فروش مال وقفی چگونه انجام میشود؟
فروش ملک وقفی ممکن نیست به جز در مورد ماده 88 قانون مدنی که در بخش های قبل بیان شد. بر اساس قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه، از تاریخ تصویب این قانون (25/11/1371) تمامی موقوفات عامی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده، به وقفیت خود باز میگردد.
همچنین بر اساس ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون مذکور، در کمیسیون متشکله در اداره اوقاف، در صورتی که فروش ملک با مجوز شرعی صورت گرفته باشد معامله تایید میگردد. در غیر اینصورت سند باطل شده و سند جدیدی با نام موقوفه صادر میگردد.
سلام و درود
افراز ملک وقفی چطوری انجام میشه؟
ممنون میشم جواب بدید
با سلام
تقسیم باید طوری باشد که برای افراز احتیاج به دادن پول و یا مال دیگری به موقوفه نباشد. به این دلیل که آن مقداری از موقوفه که در مقابل رد قرار می گیرد انتقال موقوفه است.و انتقال مزبور موجب قانونی ندارد.با این وجود اگر چاره ای جز تقسیم و افراز نباشد، اشکالی در تقسیم ملک وقفی نیست.
با سلام
در صورتی که زمین اوقافی بدون اعیان خارج از اداره اوقاف و از طریق مبایعه نامه واگذار شود ابطال مبایعه نامه توسط خریدار امکانپذیر است؟
اگر شخصی زمین یا خانه وقف شده ای را بدون اطلاع از وقفیت از اشخاص حقیقی یا حقوقی بخرد به موجب قانون اسناد مالکیت باطل شده و می تواند از فروشنده طلب خسارت نموده و ملک را از اداره اوقاف اجاره نماید.