خرید و فروش ملک ورثه ای به عنوان یکی از انواع روشهای معاملاتی در زمینه املاک، به دلیل قیمت و موقعیت مناسبی که دارند، خریداران زیادی را جذب میکنند. البته املاک ورثهای در برخی از شرایط به راحتی قابل معامله نیستند. متوفی، گاهی اوقات هیچ وصیت نامهای را تنظیم نکرده است؛ لذا پس از مرگ وی برای تقسیم اموالش اختلافات فراوانی وجود دارد. بنابراین همیشه چالش هایی در مورد فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث و مسائلی از این دست وجود خواهد داشت. برای خرید و فروش ملک ورثه ای در چنین مواردی قانون وارد عمل میشود. از طرف دیگر خریداران ملکهای ورثهای هم باید برخی نکات را رعایت نمایند تا در این معامله دچار زیان نشوند؛ همانگونه که مستحضرید در این مقاله قصد داریم به موضوع خرید و فروش ملک ورثه ای بپردازیم؛ بنابراین تا انتهای مقاله با صحبت های وکیل ملکی دادگروکیل همراه باشید.
ملک ورثهای چیست؟
ملک موروثی ملکی است که صاحب آن فوت کرده باشد و طبق مقررات و قوانین موجود، این ملک به وراث فردی که فوت شده رسیده باشد. این مسأله بدان معنا است که بعد از فوت صاحب ملک، طبق قوانین انحصار وراثت حاکم بر کشورمان، ملک مورد نظر به وارثین متوفی منتقل میشود. البته در نظر داشته باشید که داشتن وصیت نامه معتبر و رسمی و یا شرایط خاص دیگری نیز قابل بررسی است؛ علاوه بر اینها لازم به ذکر است که چنانچه ملک موروثی بیشتر از یک ورثه داشته باشد، همهی وراث نسبت به اموال فرد متوفی مالکیت مشاع دارند.
فروش ملک ورثهای بدون رضایت یکی از وراث
در بیشتر موارد وراث، اموال متوفی را به طور مشاع به ارث میبرند. در صورتی که یکی از وراث حاضر به فروش سهم الارث خود نباشد و یا برای فروش آن، با سایر وراث همکاری نکند، دیگر وراث میتوانند دادخواست فروش ارث خود را تقدیم به دادگاه محل ملک نمایند. بعد از تقدیم دادخواست، دادگاه نیز از اداره ثبت اسناد و املاک، استعلام مالکیت ملک مذکور را گرفته و اگر خواسته خواهان تأیید گردد، دادگاه اقدام به تقسیم و فروش ملک مینماید. لازم به یاداوری است که هرکدام از وراث میتوانند به صورت جداگانه نسبت به فروش سهم الارث خود اقدام نمایند. در ادامه و پس از صدور حکم فروش سهم الارث مشاع، پرونده اجرا تشکیل و مسئول اجرا نیز طبق قوانین اجرای احکام مدنی، اقدام به فروش سهم الارث مشاع میکند.
مراحل شکایت ملک ورثه ای
برای طی کردن روند اداری مرتبط به دعاوی ارث و میراث در دادگاههای گوناگون، باید مدارک و فرمهای مربوط به این امر را در مرحله تشکیل پرونده در دست داشت تا ادامه کار شکایت ملک ورثهای، با مشکل کاغذ بازیهای اداری روبرو نشود. دراین زمینه، امکان مشورت با وکیل پرونده شکایت ملک ورثهای نیز وجود دارد تا بتوان از پیچ و خمهای مسیر آگاهی بهتری پیدا کرد. اصلیترین مدارک مورد نیاز جهت طرح دعاوی مربوط به خرید و فروش ملک ورثه ای دردادگاه عبارتند از:
گواهی فوت متوفی
لازم است تصویر برابر اصلشده، ضمیمه اصل گواهی فوت متوفی قرار داده شود.
استشهادیه دفتر اسناد رسمی
دراین مرحله باید اسامی همه ورثهها در فرمهای مخصوص نوشته شده و کافی است فرمهای تهیه شده به امضای سه نفر از وراث رسیده و سپس امضای آنها نیز به تأیید رئیس دفتر اسناد رسمی برسد.
ارائه گواهی یا رسید مالیاتی
در این مرحله لازم است که نام و نشانی محل زندگی فرد متوفی، به همراه لیستی از اموال و داراییهای وی را در فرم مخصوصی پرکرد و به اداره دارایی تقدیم نمود. لزوم این عمل آن جا مشخص میشود که فقط زمانی داراییهای فرد متوفی مشروعیت تقسیم دارا باشند که هیچ بدهی مالیاتی موجود نباشد.
تقدیم اصل شناسنامه و تصویر برابراصل به دادگاه
در این مرحله متقاصیان شکایت ملک ورثهای، باید اصل شناسنامه خود و تصویر برابر اصلشده آن را به دادگاه تقدیم نمایند تا مراحل تأیید هویتی به سرانجام برسد.
ارائه وکالتنامه وکیل
در آخرین مرحله در صورتی که وکیل برای پیشبرد پرونده در نظر گرفته شود، لازم است که وکالت نامه وی نیز بر روی پرونده تشکیل شده قرار بگیرد.
آغاز روند دادرسی و صدور حکم توسط قاضی
به حکم قانون در این مرحله بعد از بررسی مدارک و اسناد مورد نظر توسط مقام عالی دادگاه، دستوری مبنی بر چاپ آگهی در یکی از روزنامههای کشور صادر میگردد، تا اگر فردی دادخواه یا اعتراض خاصی در این زمینه داشته باشد، مهلت کافی برای مراجعه به محاکم قضائی را داشته باشد. بعد از پایان مهلت مذکور، قاضی پرونده، با بررسی مستندات و شواهد پرونده مربوطه، نسبت به تعیین حق هر یک از وراث بر اساس، نسبت آنها به فرد متوفی اقدام میکند. اما اگر شکایتی نیز در این زمینه موجود باشد، میتوان با گردآوری و پرکردن فرمهای مرتبط به بحث وراثت، نسبت به احقاق حق اقدام کرد.
لیست استشهادنامهها و فرمهای مربوط به این موارد در صفحات و وب سایتهای مجازی مربوط به وکلاً قرار دارد تا افرادی که هیچ سررشتهای از این زمینه ندارند، بتوانند با مطالعه این اطلاعات، در مدت زمان کمتری مشاوره تخصصیتری از وکیل دریافت کنند. در نظر داشته باشید که با طی کردن مراحل گفته شده امکان احقاق حق وجود داشته است تا در صورت بروز هرگونه شکایتی زمینه ملک ورثهای، فرد به حق قانونی خود از ارث دست یابد.
فروش ملک ورثهای بدون انحصار وراثت
برای انتقال سند ملک متوفی لازم است که انحصار وراثت انجام شود. چرا که بدون انجام انحصار وراثت، ارزش ملک مشخص نمیگردد و امکان محاسبه مالیات بر ارث نیز وجود نخواهد داشت؛ لذا برای این که ملکی را بفروشید و یا انتقال سند ملک را انجام دهید، باید مراحل انحصار وراثت تکمیل شود و اگر انتقال سند ملک بدون انحصار وراثت توسط یکی از وراث انجام بگیرد، معاملهای که صورت گرفته اعتباری نخواهد داشت و درواقع به لحاظ قانونی فاقد ارزش است.
همچنین اگر وراث جهت فروش ملک به یکی از ورثه توافق کرده باشند، در ابتدا باید وضعیت انحصار وراثت ملک مذکور مشخص شود، سپس وارثی که قصد تصاحب آن را دارد میتواند مبلغی که به عنوان ارزش ملک تعیین شده است را بپردازد و آن را سایر ورثه خریداری نماید؛ بنابراین حتی در صورت توافق همهی وراث هم امکان انتقال سند ملک به نام یک یا چند نفر از وارثان وجود نخواهد داشت.
فروش ملک ورثه ای بدون سند
در اینجا با دو مشکل مواجه هستیم: یکی اینکه ملک مذکور سند ندارد و دوم اینکه ملک چندین مالک دارد و ورثهای است و این امکان هست که برخی مالکان با فروش ملک موافقت نکنند!
فروش ملک ورثهای بدون سند، برای کسانی که قصد انحصار وراثت دارند، شرایط و ضوابط خاص خود را دارد. افراد امکان دارد به دلایل متعددی، برای داراییها و املاک خود، سند رسمی نگیرند و آنها را در مراکز اسناد رسمی ثبت نکنند؛ لذا تقسیم ارث در چنین شرایطی مشکلاتی را به وجود میاورد که طرفین را دچار سردرگمی میکند و به وکیل ارث مجرب نیاز است. در حالت عادی، املاکی که دارای سند تک برگ و ثبتی نیستند، مشکل دارند.
بنابراین اگر قرار باشد چنین اموالی بین وراث تقسیم شوند، شرایط از حالت اول هم بسیار پیچیدهتر خواهد شد و این نیازمند بررسی قانونی خواهد بود. فروش ملک ورثهای بدون سند که به صورت قولنامهای به اسم متوفی در آمدهاند، با مشکلاتی همراه است، چون قبل از انحصار وراثت، املاک و داراییهای فرد متوفی باید استعلام شوند و سندی که به صورت رسمی و قانونی در اداره ثبت اسناد کشور ثبت نشده باشند، به راحتی قابل پیگیری و استعلام نخواهند بود. از سوی دیگر نیز ممکن است ملکی سند داشته باشد، اما به دلایل گوناگونی، سند آن از بین برود و یا گم شود. در چنین شرایطی، از آن جایی که این ملک به صورت رسمی ثبت گردیده است، امور مرتبط به انحصار وراثت به کمک کپی اصل سند هم امکانپذیر خواهد بود.
به طور کلی با درنظر گرفتن مشکلاتی که برای فروش ملک ورثه ای بدون سند وجود دارد، باید ابتدا جهت دریافت سند رسمی اقدام گردد و پس از آن برای فروش ملک ورثه ای اقدامات لازم انجام گردد. در این حالت سهم الارث هر کدام از وراث مشخص می شود و هریک از از آنها می توانند جهت ثبت سهم الارث خود و گرفتن سند اقدام کنند.
مراحل فروش ملک ورثهای توسط دادگاه
هنگامی که فردی فوت میکند، اموال یا ترکه او از جمله املاک وی تحت عنوان ارث، به وراث شرعی و قانونی متوفی تعلق خواهد گرفت و وراث نیز میتوانند، نسبت به تصرف و خرید و فروش این اموال، اقدام کنند. در صورتی که از فرد متوفی، ملکی به جا مانده باشد، شر ایط فروش ملک ورثهای توسط دادگاه به شرح زیر خواهد بود:
- هر کس فقط حق دارد که سهم الارث خود را به دیگری بفروشد و یا انتقال دهد. در صورت تصمیم بر فروش همه ملک ورثهای، رضایت کل وراث، اجازه دادستان و اعلام رضایت قیم(در شرایطی که بین وراث ورثه محجور وجود دارد)، ضروری است.
- طرفین معامله خرید و فروش ملک ورثه ای، لازم است که از رضا، قصد و اهلیت قانونی برای معامله برخوردار باشند و با هدف مشروع و پس از مشخص نمودن موضوع معامله، اقدام به این امر کنند.
- اگر قصد انتقال سند رسمی ملک ورثهای به خریدار جدید وجود دارد ورثه باید اقدام به پرداخت مالیات بر ارث، اخذ گواهی انحصار وراثت، اخذ گواهی پایان کار و پرداخت عوارض شهرداری ملک مورد معامله نمایند.
خرید ملک ورثهای توسط یکی از وراث
یکی از مسائلی که بعد از فوت فرد متوفی و تقسیم ارث اموال وی به وراث شرعی و قانونی مطرح میشود این است که آیا مطابق شرایط حقوقی معامله ملک ورثهای، خرید ملک متوفی، توسط یکی از ورثهها امکانپذیر است و یا خیر. در صورت امکان، چه قواعد و شرایطی باید رعایت شود؟ در ادامه این بخش از مقاله مراحل خرید ملک ورثهای توسط یکی از وراث را توضیح دادهایم که عبارتند از:
خریدار که یکی از ورثهها است، از اهلیت قانونی معامله کردن، یعنی عقل، رشد و بلوغ برخوردار باشد و در انعقاد قرارداد، شرایط اصلی صحت معاملات، اعم از قصد، رضای طرفین، جهت معین و مشروع بودن موضوع، وجود داشته باشد.
سایر وراث، ضمن دریافت گواهی انحصار وراثت، نسبت به فروش نسبت به سهم الارث خود به یکی از ورثه، رضایت کامل داشته باشند و اگر ورثه محجور بین وراث وجود دارد، قیم وی به نیابت از او و بعد از اخذ اجازه فروش، اعلام قصد و رضایت بر فروش نماید.
خریدار که یکی از وراث است، اطمینان حاصل نماید که متوفی به موجب یک وصیت نامه، قسمتی از اموال خود را به فردی غیر از وراث، وصیت نکرده است و در صورت وجود چنین امری، در هنگام خرید اقدام به اخذ رضایت آن شخص نیز، بر فروش سهم الارث خودش نماید.
شرایط فروش ملک ورثهای
امروزه روشهای گوناگونی برای خرید و فروش ملک ورثه ای وجود دارد، ولی متداولترین این روشها، فروش ملک ورثهای با دریافت گواهی انحصار وراثت است. گواهی انحصار وراثت، توسط شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت متوفی ارائه میگردد. در این گواهی، نام همه وراث قانونی متوفی در حین فوت او به همراه دیگر مشخصات هویتی و نشانی محل اقامت آنها قید میشود.
صدور گواهی انحصار وراثت، منوط به چاپ آگهی در روزنامههای کثیرالانتشار است. با صدور این گواهی، ورثههای متوفی میتوانند نسبت به تقسیم اموال اقدام نمایند. تقسیم به طور کلی ممکن است به شیوه قانونی و یا توافقی انجام بگیرد. در صورتی که همه وراثی که نام آنها در گواهی انحصار وراثت ذکر شده است، بخواهند نسبت به فروش ملک سهم الارث خود مبادرت نمایند، میتوانند همگی به عنوان فروشنده، با خریدار و یا خریداران معین، مبایعه نامه تنظیم کنند. در این شرایط، قیمت ملک ورثهای به نسبت سهم الارث، در میان فروشندگان تقسیم میشود. همچنین فروشندگان یا همان وراث، به موجب مبایعه نامه متعهد میگردند در زمان مشخصی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و نسبت به اعطای وکالت در صدور سند مالکیت به نام خریدار همکاری کنند. بعد از این که عملیات تقسیم اموال صورت پذیرفت، هر یک از ورثهها میتواند بدون نیاز به رضایت سایرین، نسبت به انتقال و یا فروش سهم الارث خود با دیگر روشهای قانونی اقدام کنند.
وکالت کاری ملک ورثهای
افرادی که قصد دارند امور مربوط به خرید و فروش ملک ورثه ای خود را به بهترین و اصولیترین شرایط پیش ببرند، میتواند وکالت کاری ملک ورثهای را به فرد حاذق و متخصص در این زمینه بسپارند. بهترین وکلاً برای شما، افرادی هستند که تخصص در فروش ملک ورثهای دارند و شما با خیالی راحت میتوانید امور مربوط به تقسیم ارث خود را به وی بسپارید.
سخن پایانی
همان گونه که مستحضرید، در این مقاله سعی کردیم به طور مفصل و جامع درباره خرید و فروش ملک ورثه ای اطلاعاتی را خدمت شما علاقمندان به مسائل حقوقی مطرح کنیم؛ لذا امیدواریم مطالب ارائه شده در فوق، برای شما عزیزان مفید واقع شده باشد، در صورت بروز هرگونه پرسش و ابهامی در زمینه خرید و فروش ملک ورثه ای، کارشناسان مجموعه ما، آماده پاسخگویی به سؤالات شما سروران هستند.
سؤالات متداول
۱. شرایط و مراحل فروش ملک ورثهای چیست؟
رضایت تمامی وراث و انعقاد قراردادی که شرایط اصلی صحت معاملات در آن رعایت گردیده و مراجعه به دفترخانه به منظور انتقال سند ملک، از جمله شرایط و مراحل فروش ملک ورثهای هستند که جزئیات و توضیحات بیشتر در رابطه با آن، در متن مقاله ارائه شده است.
۲. نکات حقوقیای که باید هنگام خرید و فروش ملک ورثه ای درنظر داشت چیست؟
توجه به وجود اجازه دادستان جهت فروش سهم الارث محجور توسط قیم و همچنین توجه به حضور تمامی ورثههای مندرج در گواهی حصر وراثت، برای امضای قرارداد از جمله نکات مورد توجه در خرید و فروش ملک ورثه ای هستند.
یک زمین ورثه ای از پدرم به منو برادر و مادرم به ارث رسیده
ما همگی به این پول فروش زمین احتیاج داریم اما برادرم با فروش زمین مخالفه ٬
چه راهی داره که بتونیم زمین رو بفروشیم؟
با سلام و درود
در این شرایط باید دادخواست فروش ملک ورثه ای به دادگاه تقدیم شود تا دادگاه اقدام به تقسیم ملک نماید.