یکی از مهم ترین مسائلی که مالک و مستاجر در هنگام نوشتن قرارداد میان خود باید در مورد آن توافق کنند تخلیه ملک اجاره ای است. از نظر قانونی در هنگام پایان قرارداد مستاجر باید در اسرع وقت ملک را تخلیه کند.
در برخی موارد دیده می شود که مستاجر در پایان وقت مقرر این کار را انجام نمی دهد. ممکن است قصد تمدید قرارداد را داشته باشد یا اینکه بدون دلیل از تخلیه اجتناب کند. در هر صورت با پایان مدت زمان توافقی، قرارداد دیگر ارزش قانونی ندارد و مالک می تواند از راه قانونی و به کمک وکیل مجرب در این خصوص اقدام کند.
قوانین تخلیه ملک اجاره ای
هرگونه قرارداد اجاره ملک یا به صورت رسمی تنظیم می شود و یا به صورت اجاره نامه عادی. قراردادهای عادی یا غیررسمی در بنگاه املاک تنظیم می شوند و یا اینکه دو طرف آن را به صورت دستی روی برگه می نویسند. به همین جهت نیز توجه به قوانین و شرایط لازم جهت استناد در مورد این قراردادها بسیار اهمیت دارد و بهتر است که دو شخص از افراد مورد اعتماد طرفین قرارداد در هنگام تنظیم آن شاهد و ناظر باشند.
اجاره نامه های رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شوند. دریافت و درخواست حکم تخلیه در این مورد معمولا زمانبرتر خواهد بود.
کلیه املاک استیجاری اگر مسکونی باشند؛ مالک جهت دریافت حکم تخلیه باید از طریق شورای حل اختلاف اقدام کند اما در مورد ملک تجاری از مراجع قضایی پیگیری می شود. به این خاطر که در مورد املاک تجاری مسئله حق کسب و سرقفلی نیز مطرح می شود. با این حال در مورد اسناد رسمی نیز می توان به شورای حل اختلاف مراجعه کرد. در واقع برای این نوع اسناد دو مرجع رسیدگی وجود دارد.
هنگامی که ملکی را به شخصی اجاره می دهید باید مدت قرارداد را مشخصا تعیین کنید. قرارداد یا اجاره نامه باید بوسیله موجر و مستاجر امضا شود و حتما دو نمونه از آن تهیه شده باشد. در ضمن این قرارداد باید به امضای دو شاهد مورد اعتماد طرفین برسد. رعایت این نکات باعث می شود؛ در صورت عدم تخلیه پس از سپری شدن مدت اجاره قادر به دریافت حکم تخلیه فوری باشید.
معمولا مرسوم است که مستاجر مبلغی بابت ودیعه به موجر می سپارد که تخلیه و تحویل ملک یا عین مستاجره منوط به بازپرداخت این مبلغ خواهد بود. اگر موجر ادعا کند که مستاجر به ملک خسارت وارد کرده یا اینکه بدهی از بابت عدم پرداخت قبوض وجود داشته باشد؛ موجر می تواند به دادگاه صالح دادخواستی مبنی بر مطالبه ضرر و زیان خود را ارائه کند.
مهلت قانونی تخلیه مستاجر
در ماده نهم از قوانین مالک و مستاجر آمده است که در مواردی که به لحاظ کمبود مسکن یا عسر و حرج مستاجر یا عواملی همچون سیل و زلزله او قادر به تخلیه فوری ملک نباشد؛ امکان دارد که مهلتی یک ماهه برای مستاجر در نظر گرفته خواهد شد.
با این حال در حالت عادی پس از صدور دستور تخلیه، مستاجر باید ظرف سه روز ملک یا همان مورد اجاره را تخلیه و به موجر تحویل دهد و در صورت امتناع او تخلیه توسط مامور انجام خواهد شد.
تخلیه ملک اجاره ای قبل از موعد
اگر هر یک از موارد زیر اتفاق بیفتد موجر یا مالک می تواند پیش از اتمام مدت قرارداد برای دریافت حکم تخلیه از دادگاه اقدام کند. درواقع این موارد برای موجر حق فسخ ایجاد می کند.
- اگر مستاجر، مورد اجاره یا همان ملک را به طور کلی یا جزئا به شخص دیگری واگذار کند یا اینکه اختیار یا وکالت به دیگری بدهد.
- در مواردی که در اجاره نامه حق فسخ به موجر داده شده باشد.
- اگر مورد اجاره جهت مصارفی به غیر از آنچه در قرارداد قیدشده استفاده شود. هرگاه ثابت شود که مورد اجاره محل فساد قرارگرفته، به محض اثبات آن در دادگاه مورد اجاره تخلیه می شود.
- در صورتی که مستاجر اجاره بهایی که در قرارداد مقررشده را پرداخت نکند.
لازم به ذکر است که هرگاه مورد اجاره دارای عیوبی باشد که این عیوب قابل رفع نباشند؛ مستاجر نیز حق فسخ دارد و اجاره باطل می شود.
دستور تخلیه فوری
جهت دریافت دستور تخلیه فوری حتی نیازی به حضور طرفین قرارداد نیست و در صورت وجود شرایطی که به آن اشاره شد؛ دادگاه صالح آن را صادر خواهد کرد. با این حال باید بدانید که دستور تخلیه با حکم تخلیه تفاوت دارد. در مورد لزوم دریافت حکم تخلیه شروط قید شده (حضور شاهدین، امضای مالک و مستاجر، دو نسخه اجاره نامه، قید مدت قرارداد) رعایت نشده است. به همین خاطر مزیت دستور تخلیه فوری از بین می رود و باید جلسه دادرسی در این مورد تشکیل شود.
لزوم استفاده از تجربیات وکیل در خصوص اخذ حکم تخلیه
همان گونه که به آن اشاره شد؛ برای گرفتن حکم تخلیه اما و اگرهای زیادی وجود دارد. به این خاطر که قوانین مربوط به تنظیم قرارداد به خوبی رعایت نشده است. به همین خاطر جهت جلوگیری از سردرگمی در خصوص موارد قابل استناد جهت موفقیت در این امر بهتر است از دانش حقوقی وکیل ملکی در این زمینه کمک گرفته شود.
گرفتن دستور تخلیه چقدر زمان میبرد؟
برطبق ماده سوم از قانون روابط موجر و مستاجر، هنگام پایان مدت اجاره براساس تقاضای موجر یا نماینده قانونی او تخلیه عین مستاجره در خصوص اسناد رسمی بوسیله اجرای ثبت و در مورد اسناد عادی بعد از تقدیم دادخواست به مقام قضایی انجام می شود. این فرایند حدود یک هفته طول می کشد.
رسیدگی به دعاوی تخلیه در خصوص اسناد عادی نیازی به تنظیم دادخواست و ابطال تمبر دعاوی غیرمالی ندارد و بدون هیچ تشریفاتی بررسی خواهد شد. درواقع ریاست دادگاه صالح که در اکثر موارد شورای حل اختلاف است؛ پس از احراز مالکیت موجر دستور تخلیه فوری را صادر خواهد کرد.
دستور تخلیه ای که از سوی مراجع قضایی صادر می شود نیازی به اجراییه نخواهد داشت و شخص مامور آن را ابلاغ و اجرا خواهد کرد. مامور موظف است ظرف یک روز ابلاغ به مستاجر را انجام دهد و از او رسید دریافت کند. اگر مستاجر از دادن رسید اجتناب کرد این مسئله در ابلاغ نامه منعکس شده و مفاد دستور مربوطه ظرف سه روز اجرا می شود.
صدور اجراییه تخلیه در مورد املاکی که قرارداد آنها به صورت اسناد رسمی است از سوی دفترخانه محل تنظیم قرارداد انجام می شود. سردفتر پس از اینکه هویت و ذی نفع بودن درخواست کننده را تایید کرد اجراییه را ظرف یک روز تهیه می کند و جهت اجرا به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت ارجاع می دهد.
اجرای ثبت نیز پس از دریافت اجراییه ظرف یک روز تشکیل پرونده می دهد و به مامور مربوطه دستور میدهد که ابلاغ و تخلیه ملک را انجام دهد. مامور نیز مکلف می شود که ظرف دو روز به آیین نامه عمل کند.
نمونه اظهارنامه تخلیه ملک اجاره ای
“طی اجاره نامه عادی (یا رسمی) مورخ ……… یک آپارتمان به مساحت ………متر مربع را به آدرس………………… …..و به پلاک ثبتی شماره …… از اینجانب اجاره نموده اید .با توجه به اینکه طبق قرارداد می بایست در تاریخ ……..به علت انقضاءمدت ملک موصوف را تخلیه می کردید ، واز تخلیه ملک امتناع نموده اید و همچنین از انقضاءقرارداد تا این تاریخ ……….. از پرداخت اجاره خودداری کرده اید لذا از شما تقاضای تخلیه ملک مورد نظر و اجاره معوقه را دارم .در ضمن پس از ابلاغ این اظهار نامه به شما ……….روز فرصت داده می شود ملک مورد نظر را تخلیه و به پرداخت اجاره معوقه و تسویه آب و برق و گاز و تلفن اقدام نمایید و در غیر این صورت از طرق مراجع قضایی اقدام خواهم کرد .”
لازم به ذکر است که در این اظهارنامه باید مشخصات کامل مستاجر و اقامتگاه او درج شود.
رای شورای حل اختلاف در خصوص دستور تخلیه (تخلیه فوری)
خواهان؛ آقای…….. با وکالت آقای…..
خوانده؛ آقای…
خواسته؛ تخلیه عین مستاجره
در مورد درخواست موجر آقای … با وکالت آقای……..مبنی بر تخلیه یک واحد مسکونی به پلاک ثبتی ….. واقع در ………………….. نظر به احراز مالکیت موجر و رابطه استیجاری میان طرفین به موجب مندرجات سند اجاره عادی ابرازی مورخ ….. که در حین تنظیم توسط دو شاهد گواهی شده و موجر با تقدیم درخواست عدم رضایت خود را بر ادامه تصرف مستاجر اعلام داشته، لذا استمرار تصرف مستاجر در عین مستاجره فاقد وجاهت شرعی و قانونی بوده و در اجرای بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ و مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 دستور تخلیه ید مستاجر از عین مستاجره فوق صادر و اعلام میدارد. اجرای احکام مدنی ظرف بیست و چهار ساعت نسخه دوم این دستور را به مستاجر ابلاغ و ظرف سه روز پس از ابلاغ نسبت به اجرای تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر اقدام نمایید. اجرای دستور منوط به پرداخت مبلغ …….. ریال به حساب صندوق دادگستری بابت ودیعه مسکن/سند تعهدآور به شماره فیش واریزی از سوی موجر می باشد وبدیهی است پس از تخلیه و تحویل ملک، قبض سپرده از بابت ودیعه/سند مذکور با احراز هویت و اخذ رسید، به مستاجر تحویل خواهد شد. اجرای حکم منوط به ارائه فیش سپرده به مبلغ …….. ریال در واحد اجرای احکام می باشد.