یکی از مواردی که موجبات به وجود آوردن تملک را برای صاحب آن حق به صورت قهری به وجود میآورد حق شفعه است؛ به بیانی سادهتر، حق شفعه به این معنی است که هرگاه مال غیرمنقول و قابل تقسیمی میان دو نفر مشترک باشد و یکی از آن دو نفر شریک، سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد مبلغی را که مشتری داده است به او بدهد و صاحب سهم فروخته شده شود. در این مقاله قصد داریم حق شفعه را تعریف کرده و به نکاتی در این زمینه اشاره کنیم تا به اطلاعات شما در این باره بیفزاییم؛ پس تا انتهای مقاله همراه ما باشید.
مفهوم حق شفعه به همراه مثال
بسیاری از اصطلاحات در علم حقوق، معانی و تفاسیر پیچیدهای دارند. معمولاً به دلیل پیچیدگی اینگونه اصطلاحات، اغلب مردم و حتی کسانی که با چنین موضوعاتی درگیر هستند رغبتی برای درک آن ندارند. برای رفع این مشکل در این بخش میخواهیم حق شفعه را به زبان ساده معنا کنیم.
نخست به سراغ فرهنگ لغات میرویم تا در مورد معنی «شفعه» اطلاعات بیشتری بدانیم. در فرهنگ لغات، کلمه شفعه حق تقدمی است که یک همسایه یا یک شریک در ملک دارد. به زبان سادهتر، فرض کنید دو نفر (شریک الف و شریک ب) در یک قطعه زمین شریک هستند. حال شریک الف سهم خودش را به قصد بیع یعنی فروش، به نفر سومی منتقل میکند. در اینجا و در فقه اسلامی این حق به شریک ب داده شده که قیمتی که نفر سوم پرداخته است را به او بدهد و سهم او را در اختیار خودش بگیرد.
به این حق که به شریک ب داده شده است شفعه و به شریک ب نیز، فرد شفیع گفته میشود؛ به همین علت لغت شفعه به معنای «حق تقدم و سبقت همسایه بر سایر خریداران ملک و زمین همسایه با شروط مساوی» اطلاق میگردد. اخذ به حق شفعـه یکی از احکام استثنایی است؛ زیرا طبق اصول حقوقی نمیتوان ملکی را از مالکیت کسی بدون موافقت خودش خارج کرد.
به عبارت دیگر هنگامی که مالکیت ملکی بین دو فرد مشترک است و شریک اول سهم خودش را به شخص سومی میفروشد، شریک دوم به محض اطلاع از فروش ملک، حق دارد سهم شریک اول را بخرد، یعنی سهم وی را به ملکیت خود در آورد و از چنگ شخص سوم یا همان مشتری و با همان مبلغی که به فروشنده یا شریک اول داده بیرون بیاورد.
حق شفعه در قانون مدنی
قانون مدنی حق شفـعه را تعریف نکرده است؛ بلکه فقط در ماده 808 قانون مدنی، شرایط ایجاد حق شـفعه را مطرح نموده است. طبق این ماده:
«هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالث منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.»
شرایط ایجاد و زمان اعمال حق شفعه
جهت تحقق حق شفعه وجود شرایط گوناگونی ضروری است که در ادامه مقاله به آنها اشاره میکنیم:
مشاع بودن مال
مطابق تعریف ماده ۸۰۸ قانون، مال غیرمنقول باید میان دو شریک به شکل مشاع باشد؛ درواقع شرکا باید به طور همزمان مالک مال باشند و مال مذکور بین آنها، تقسیم نشده باشد.
قابل تقسیم بودن مال
نکته دیگر این است که بایستی مال غیرمنقول قابل تقسیم باشد چرا که قرار است با استفاده از حق مربوط به شفعه، سهم شریک دیگر به شریک اول منتقل گردد.
دو نفر بودن شرکا
مطابق ماده مذکور، حقوق مربوط به شفعه، الزاماً بین دو شریک به وجود میآید و این حق در اموالی که بیش از دو شریک وجود دارند، قابلیت اعمال نخواهد داشت.
انتقال تمام سهم
در نظر داشته باشید که منظور قانونگذار در ماده ۸۰۸ این است که حق مرتبط به شفعه، در شرایطی برای شریک دیگر ایجاد میشود که شریک او همه سهم خود را به شخص سومی منتقل کند و در واقع شخص سوم جایگزین شریک شود.
انتقال مال از طریق فروش
تأکید قانونگذار بر عقد بیع، به این معنی است که حق مربوط به شفعه تنها هنگامی قابلیت استفاده دارد که شریک، سهم خودش را از طریق قرار داد خرید و فروش منتقل نماید؛ برای مثال در صورتی که شریک سهم خود را از طریق عقود دیگر همچون عقد صلح واگذار کند، حق مربوط به شفعه وجود نخواهد داشت.
حق شفعه در آپارتمان و ملک مشاع
از آنجایی که معمولاً در مورد فروش ملک مشاعی اختلافات زیادی وجود دارد و یکی از موارد اختلاف حق مورد نظر است؛ بنابراین در این مورد توضیحات بیشتری را ارائه میدهیم. طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، به مشاع بودن مال غیرمنقول تصریح گردیده است؛ در واقع اگر مالی بین دو فرد مشترک باشد و تقسیم شود، پس از تقسیم دیگر حق مربوط به شفعه وجود نخواهد داشت؛ چون که دیگر شراکتی باقی نیست تا به منظور جلوگیری نمودن از ضرر، حق شفعـه ای وجود داشته باشد. حال اگر بعد از تقسیم ملک و از بین رفتن شراکت، شریک دیگر حصه خود را به شخص سومی بفروشد، در این صورت هم حق شفعـه وجود ندارد.
به دلیل ان که یکی از شرایط اخذ به قانون مربوط به شفعـه، مشاع بودن و وجود شراکت بین دو فرد است. اما پس از تقسیم دیگر شراکتی وجود ندارد. شفعـه تنها در صورتی است که فقط یک شریک وجود داشته باشد؛ لذا شفعـه منحصر به مواردی است که شراکت بین دو نفر است.
حق شفعه در ارث
براساس ماده ۸۲۳ قانون مدنی «حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل میشود».
بنابراین حق شفعه به وراث میت به ارث میرسد اما در صورت وجود وراث، هریک نمیتوانند این حق را جداگانه نسبت به سهم الارث خود اجرا کنند بلکه باید تمامی مبیع اعمال گردد.
حق شفعه فوری است یعنی چه؟
فقیهان معتقدند که هرگاه شریک، سهم خودش را به فروش برساند و شریک دیگر متوجه این اقدام شود، این حق به شریک دوم داده شده است که بلافاصله از حق خود در این باره استفاده نماید و سهم نفر سوم را بدهد و مبیع یا همان مال غیر منقول، مثلاً ملک و زمین را ضبط و تملک کند. چرا که استفاده از این حق برای شریک بی درنگ و به فوریت قابل اجرا و اعمال است؛ بنابراین گفته میشود که «حق شفعه فوری است» (ماده 821 قانون مدنی).
این فوری بودن بسته به عادتها و عرف مردم تفاوت دارد و از تاریخ مطلع شدن فرد شفیع از انعقاد عقد بیع شروع میشود؛ چون اصل بر اطلاع نداشتن شفیع از وقوع معامله است. شفیع باید در اسرع وقت اراده خود را برای استفاده از حق فوق اعلام کند و در صورت تعلل میتوان گفت که وی به طور ضمنی انصراف داده و از حق خودش صرف نظر کرده است.
اثار قانونی عدم رعایت حق شفعه چیست طبق قانونی مدنی
- ماده ۵۸۱ قانون مدنی: ” تصرفات هریک از شرکا ،در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع احکام راجع به معاملات فضولی خواهد بود” به این معنی که اگر شرکا قبول نکنند معامله باطل می شود و براساس قانون ثبت نیز برای هریک از شرکا نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر خواهدشد.
- هرگاه که بیع صحیحی صورت گرفته باشد، براساس ماده ۸۰۸ حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. به همین جهت می توان نتیجه گرفت که این حق از آثار بیع صحیح می باشد؛ در صورتی که بیع به هر دلیلی باطل گردد این حق برای شریک دیگر به وجود نمی آید.
سخن پایانی
در این مقاله سعی کردیم درباره حق مرتبط به شفعه توضیحات و نکاتی را ارائه دهیم و به تعریف این موضوع بپردازیم؛ امیدواریم مطالعه مطلب فوق برایتان مفید واقع شده باشد؛ در صورت بروز هرگونه پرسشی، کارشناسان مجموعه ما آماده پاسخگویی به سؤالات شما عزیزان در این باره هستند.
سؤالات متداول
اگر پس از فروش، شفیع فوت کند تکلیف به چه صورت است؟
حق مربوط به شفعه مانند ماترک قابل انتقال است. هنگامی که شفیع پس از انجام معامله و حتی پیش از اطلاع از فروش قسمتی از سهم، فوت کنند؛ این حق به وراث او منتقل میشود و در این صورت وراث میتوانند یا از حق خود به طور کامل صرف نظر نمایند و یا اینکه مبلغ پرداختی را پس داده و مالک کل سهم شوند.
در صورتی که بیع بین خریدار و شریک قانونی نباشد، آیا حق شفعه ایجاد خواهد شد؟
خیر. همانطور که در بخشهای قبل نیز به این موضوع اشاره کردیم، برای اخذ حق فوق، مجاز و قانونی بودن بیع الزامی است.
آیا حق شفعه قابل اسقاط است؟
ماده ۸۲۲ قانون مدنی
حق شفعه قابل اسقاط است اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع میشود.
پاسخ این سوال مثبت است. اسقاط حق شفعه امکان دارد به دلایل اختیاری و اجباری انجام شود. اختیاری همانند حالتی که شفیع به صورت ارادی از حق خودش صرفنظر کند و حالت اجباری یا قهری هم مثل تاخیر در اجرای حق شفعه در صورت علم به حق و فوری بودن آن، ناتوانی در پرداخت ثمن، تلف کل مبیع پیش از اخذ به شفعه و….
آیا در عقد صلح حق شفعه وجود دارد؟
۷۵۹ قانون مدنی
حق شفعه در صلح نیست هرچند در مقام بیع باشد.
به همین دلیل باید گفت که حق شفعه از احکام بیع به شمار می رود و عقد صلح تابع شرایط صلح است و در آن حق شفعه وجود ندارد.
زیرا حق شفعه از احکام خاصه بیع است نه صلح.
حق شفعه بین چند نفر است؟
براساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، حق شفعه در مورد کلیه املاک مشاع قابل اعمال نیست بلکه تنها در مورد املاکی که بین دو نفر مشترک باشد حق شفعه وجود دارد.
آیا حق شفعه به ارث میرسد؟
بله، قوانین حق شفعه در ارث در مقاله توضیح داده شده است.