منظور از کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست؟
براساس کمیسیون ماده 100 شهرداری کلیه افرادی که در ملک خود قصد ساخت و ساز دارند، باید پیش از اقدام پروانه ساخت گرفته و قوانینی را در این خصوص رعایت نمایند؛ درغیراینصورت و تخلف از قوانین و مقررات جریمهای برای این مسئله در نظرگرفته خواهد شد. ارگان واجد صلاحیت در این امر شهرداریها هستند که باید بررسیهای لازم را در مورد شرایط ساختمان ها و جلوگیری از ساخت و ساز غیرمجاز به عمل آورند. متاسفانه همیشه افرادی وجود دارند که بدون توجه به قوانین و بدون دریافت پروانه شروع به ساخت میکنند. شهرداری معمولا در برخورد با این افراد ابتدا ساخت و ساز را متوقف کرده و به موجب کمیسیون ماده 100 درخصوص جریمه شدن فرد یا تخریب ملک رای صادر می نماید.
اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری از چه افرادی تشکیل شده است؟
چند تن از نمایندگان نهادهای مختلف دور هم جمع میشوند تا با مشورت با یکدیگر میزان جریمه را مشخص کنند. ارگانهایی که نمایندگان خود را به کمیسیون ماده 100 میفرستند شامل شورای شهر، دادگستری، فرمانداری و شهرداری میشوند.
میزان جریمه تخلف کنندگان براساس میزان تخطی از قانون و مواردی همچون متراژ ساختمان مشخص میشود. به این معنی که ساختمان های با متراژ بیشتر باید جریمه بیشتری پرداخت کنند. لازم به ذکر است که در صورت مشاهده و تشخیص مشکل و ایراد فنی در ساخت بنا، حکم کمیسیون ماده صد تخریب ساختمان خواهد بود که قطعا خسارت بیشتری برای مالکان در پی دارد. به همین جهت بسیار اهمیت دارد که از مشاوره و راهنماییهای وکیل ماده 100 خبره در این امر بهره ببرید.
تخلفات مورد بررسی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
نباید تصور کنید که تمامی تخلفات انجام شده در حوزه ساخت و ساز قابل بررسی در کمیسیون ماده 100 است. از جمله تخلفات قابل طرح در این کمیسیون می توان به عدم اخذ پروانه ساخت، عدم رعایت معابر شهری در ساخت و ساز، احداث نکردن پارکینگ برای ساختمان، عدم رعایت نکات فنی در خصوص ایمنی و استحکام بنا، تخلف مهندسین ناظر، تغییر کاربری ساختمان و …. اشاره کرد.
مراحل محاسبه جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰
در مرحله نخست کارشناسان این کمیسیون ساختمان را بررسی میکنند و باتوجه به قوانین مساحتی از بنا که مشمول تخلف شده، اندازه گیری می شود. کلیه نتایج مربوط به این بررسی به سران کمیسیون ابلاغ می شود و جریمه ها باتوجه به فرمول ذیل تعیین می گردد.
- با درنظرگیری این موضوع که اراضی مسکونی دارای محدودیت هایی متراژ هستند؛ در خصوص اراضی مسکونی اگر بیش از میزان مشخص شده را به خود اختصاص داده باشند، جریمه به صورت دست کم نصف و حداکثر سه برابر ارزش هر مترمربع تخلف، جریمه تعلق می گیرد. در مورد زمین های تجاری این فرمول متفاوت است و دست کم برابر و حداکثر چهاربرابر ارزش معاملاتی بنا به ازای هرمترمربع خطا مشمول جریمه خواهدشد.
- تخلفات انجام شده پارکینگ شامل عدم احداث یا احداث پارکینگ های دارای مشکل فنی و غیراستاندارد که امکان رفع آن وجود نداشته باشد؛ به ازای هرمترمربع پارکینگ از بین رفته باید دست کم یک برابر و حداکثر دوبرابر جریمه پرداخت شود.
- درصورت احداث بنا بدون دریافت مجوز، دربرابر هر مترمربع تخلف باید یک دهم ارزش ساختمان و یا یک پنجم ارزش سرقفلی به عنوان جریمه درنظر گرفته میشود.
حتما بخوانید : اخذ پایان کار ساختمان
مرجع صالح به شکایات کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
نخست باید گفت که شما جهت پیگیری این دست پروندهها باید به شهرداری واقع در منطقه جغرافیایی ملک خود مراجعه کنید.
بعد از مراحل آمادهسازی پرونده و ارائه دفاعیات متخلف در خصوص کمیسیون ماده 100 پرونده مذکور جهت انجام پیگیریهای لازم به دیوان عدالت اداری ارجاع داده میشود از این جهت که این ارگان صالحترین مرجع جهت رسیدگی به این قبیل پروندهها به شمار میرود. به طور کلی نیز شهرداریها زیر نظر دیوان عدالت اداری پروندههای کمیسیون ماده 100 را بررسی مینمایند.
پس از صدور رای، اگررای کمیسیون به نفع مالک ساختمان باشد، شهرداری نیز در دیوان عدالت اداری شکایت خود را ثبت میکند و برعکس این موضوع اگر رای به ضرر مالک باشد وی میتواند برای دفاع از خود در دیوان عدالت اداری شکایت خود را ثبت نماید.
وکیل کمیسیون ماده 100 کیست؟
همانطور که میدانید وکلا هریک باتوجه به تخصص و مهارت خود میتوانند در حیطههای مختلف امور حقوقی و کیفری و … به شما خدمات ارائه نمایند. وکیل کمیسیون ماده 100 وکیل ملکی است که تمامی قوانین و مواد قانونی مرتبط با شهرداری و ساخت و ساز را میداند و به حقوقی سازندگان آشنایی کامل دارد. موضوع مورد توجه در این باره این است که هرساله نظریههای مشورتی مختلفی در خصوص کمیسیون ماده صد ارائه میگردد که اطلاع از آنان بسیار واجب و ضروری است. بنابراین وکیلی میتواند در این خصوص به شما کمک کند که به قول معروف آپدیت باشد و ضمن اطلاع از مسائل تازه مسیر پرونده موکل خود را به مسیردرستی هدایت نماید. البته این مهم تنها با دقت نظر و استخراج مطالب درست در مورد پرونده توسط وکیل مجرب حاصل میشود.
روال کار وکلای ماده 100 با سایر وکلا تفاوت دارد آن هم به این علت که بخشی از کار وکیل مذکور با ارگانی نیمه دلتی همچون شهرداری است که قوانین خاص خودش را دارد. آنچه که شما به عنوان یک موکل باید از وکیل ماد صد انتظار داشته باشید این است که ضمن اشراف یه شرایط و نحوه نقض قانون از سوی شما، بتواند حکم به جریمه نقدی آن هم با مبلغی منصفانه را برای شما از سوی کمیسیون ماده 100 اخذ نماید.
نحوه دفاع در کمیسیون ماده 100
جهت دفاع در این کمیسیون مالک باید لایحه دفاعیه تنظیم نماید و در این لایحه عدم تخلف خود را در عملیات ساخت و ساز به اثبات برساند. در لایحه مذکور باید به اثبات برسد که ملک ساخته شده از حریم شهری تجاوز نکرده و عملیات احداث آن به استناد دریافت مجوز ساخت انجام گرفته است. برخی از افراد تصور میکنند که تنها زمانی که رای کمیسیون به نفع مالک نیست باید برای کمک گرفتن از وکیل اقدام کنند این درحالی است که در صورتی که رای به نفع مالک نیز باشد شهرداری به رای صادره شکایت خواهدکرد و درصورتی که رای در کمیسیون تجدیدنظر به نفع مالک نباشد عملا کاری نمیتوان کرد و رای کاملا لازم الاجرا خواهدبود.
نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری
به طور کلی تخلفات ساختمانهای قدیمی که قبل از 1949 یا زمان تصویب قانون نقشه شهر ساخته شدهاند را نمی توان در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح نمود اما اگر تخلف انجام شده در سالهای اخیر باشد و تغییرات انجام شده در ساختمان مخالف با قوانین شهری باشد امکان طرح شدن در کمیسیون مذکور وجود دارد.
در خصوص اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 جهت ابطال یا نقض رای مالک ذینفع می تواند به دادگاه عدالت اداری مراجعه کند و درخواست ابطال رای کمیسیون را در این ارگان ثبت نماید؛ همچنین امکان ثبت شکایت برعلیه اعضای کمیسیون ماده 100 نیز از سوی ذینفعان در سازمان تخلفات اداری وجود دارد. البته باتوجه به پیچیدگیهای اداری و قانون در این خصوص حتما باید از وکیل متخصص کمیسیون ماده 100 کمک گرفته شود.
نحوه بررسی پرونده ها در کمیسیون ماده صد شهرداری
درصورت مشاهده و تشخیص تخلف از سوی سازندگان و مالکین، نمایندگان شهرداری عملیات ساخت بنا را متوقف کرده و پس از ارسال این پرونده به کمیسیون ماده 100 مراتب اجرای قوانین در این خصوص را پیگیری میکنند. در کمیسیون مذکور بخشهای مختلف پرونده بررسی شده و حکم نهایی باتوجه به رای اعضای کمیسیون صادر میشود. به طور کلی رای ها در این مرحله یا بدوی هستند و یا رای تجدید نظر می باشند. منظور از رای بدوی، نظر و حکمی است که در مرحله نخست، اعضای کمیسیون با درنظرگیری مدارک و شواهد صادر میکنند. رای بدوی قطعی نیست و فرد متخلف میتوانند اعتراض خود نسبت به رای را حداکثر تا 10 روز بعد اعلام نماید. در مورد رای تجدیدنظر شرایط فرق میکند و فرد حق هیچگونه اعتراضی نسبت به آن ندارد. بنابراین بسیار اهمیت دارد که در مرحله بدوی یا حتی پیش از آن نسبت به دریافت مشاوره از وکیل کمیسیون ماده 100 اقدام نمایید.
هزینه وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
در مورد این قبیل پروندهها یکی از موضوعات حائز اهمیت بهرمندی از کمک و مشورت وکلایی است که در محدوده جغرافیایی شما قرار دارند و به سهولت میتوانند موقعیت ملک و موضوعات مربوط به آن را شناسایی نمایند که این مسئله روی هزینه وکیل ماده صد تاثیر دارد. با این به طور کلی دستمزد وکلای ماده 100 شهرداری حدود ده درصد از مبلغ تخلفات شهرداری تعیین میگردد.