منظور از فک رهن آزاد کردن ملک یا مالی است که در عوض بدهی به وثیقه گذاشته شده است. درواقع، زمانی که شخصی وام میگیرد، به عنوان وثیقه مالی ملکی را رهن میکند که پس از بازپرداخت کامل بدهی وام گیرنده باید ملک را فک رهن نماید. اما پرسش اصلی که این مقاله قصد پاسخ به آن را دارد زمانی است که وام گیرنده یا راهن یا رهن کننده، تمامی دین، بدهی یا وام را پرداخت کرده اما مرتهن از آزادسازی مال یا ملک رهن شده خودداری کند. در این شرایط دعوی الزام به فک رهن قابل طرح است که صد البته باید توسط وکیل ملکی یا ضمن دریافت مشاوره از فردی آگاه به مسائل حقوقی ملکی صورت گیرد.
چکیده ماده 771، 773 و 774 از قانون مدنی: “رهن، عقدی است که به موجب آن، مدیون، مالی را برای وثیقه، به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند. هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست، نمی تواند مورد رهن واقع شود. باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است.”
دادخواست الزام به فک رهن چیست و چگونه در دادگاه مطرح می شود؟
در ابتدا لازم است به مواردی که در آن دادخواست مذکور موضوعیت دارد اشاره کنیم:
1- شخصی به موجب قرارداد رهن، مالی را از مرتهن دریافت کرده و جهت تضمین بازپرداخت وجه، ملک خود را به مرتهن میدهد اما در موعد مقرر باتوجه به بازپرداخت مبلغ از سوی شخص، ملک فک رهن نشده و آزادسازی ملک انجام نمیگیرد.
2- شرایطی را در نظر بگیرید که ملکی در رهن شخص دیگر یا بانک قرار دارد و مالک قصد فروش دارد. در این حالت او ادعا میکند که ملک تا موعد تحویل به مالک جدید از رهن خارج خواهدشد اما این اتفاق نمیفتد و برای برای خریدار چارهای جز طرح دعوی الزام به فک رهن نمیماند.
3- قرارداد مشارکت در ساخت میتواند به نفع سازنده و مالک باشد اما با چالشهایی نیز همراه است؛ به عنوان مثال در این پروسه، سازنده ملک را در رهن بانک میگزارد ولی برای فک رهن آن اقدامی نمی کند. پس از اتمام ساخت و ساز مالکین باید برای تنظیم سند رسمی اقدام نمایند اما باوجود در رهن بودن ملک این امر امکانپذیر نیست. درنتیجه، مالک باید برعلیه سازنده دادخواست الزام به فک رهن را به دادگاه ارائه کند.
شرایط طرح دادخواست الزام به فک رهن
در هریک از حالتهای مطرح شده، خواهان طرح دادخواست باید شرایط مختلفی را در نظر بگیرد. مثلا برای حالت نخست باید کلیه دیون و بدهیهای مالک به مرتهن در موعد مقرر پرداخت شده باشد یا در موارد دوم و سوم باید قرارداد مشروع و معتبر مابین سازنده و مالک یا مالک و خریدار منعقد شده باشد. در کلیه موارد نیز خودداری خوانده به فک رهن از جمله شروط اصلی طرح دعوی به شمار میرود.
هزینه دعوای الزام به فک رهن ملک چقدر است؟
اگر ارزش منطقه ای ملک، تا 20 میلیون تومان باشد؛ در مرحله بدوی دو نیم درصد ارزش ملک باتوجه به محل و منطقهای که در آن قرار دارد و سه و نیم درصد ارزش منطقه ای ملک در حالتی که بهای ملک بیش از 20 میلیون تومان برآورد شده باشد.
هزینه ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی هم که از جمله هزینههای ثابت کلیه دعوی حقوقی میباشد.
الزام به فک رهن مالی است یا غیر مالی؟
دعوی مذکور از جمله دعوی غیرمالی به شمار می رود. به این علت که به موجب عقد رهن، مالی بین راهن و مرتهن رد و بدل نمیشود و راهن همچنان مالک باقی مانده و با فک رهن تنها مال او آزادسازی میشود.
نحوه اجرای حکم الزام به فک رهن
اجرای حکم به این صورت است که اگر راهن طلب مرتهن را پرداخت نکرده می بایست از سایر اموال خود طلب را پرداخت کرده و پس از فک رهن، موجبات انتقال ملک به خریدار را فراهم کند، در صورت خودداری راهن اموال او جهت انجام تعهدات مالی و انتقال ملک به خریدار توقیف می گردد. البته خود خریدار هم میتواند طلب مرتهن را پرداخت کرده و پس از فک رهن و انتقال ملک، مبلغ را از راهن مطالبه نماید.
حال اگر راهن به دلیل عدم تمکن مالی و نداشتن مال دیگر، شرایط بازپرداخت بدهی خود را ندارد و از طرفی هم خریدار توانایی یا تمایل پرداخت طلب مرتهن را ندارد تکلیف چیست؟ در این شرایط حق مرتهن تقدم دارد و میتواند مال را فروخته و طلب خود را وصول کند. بیع مابین راهن و خریدار نیز به این ترتیب باطل بوده و خریدار که متضرر شده باید خسارت خود را از راهن طلب کند.
دادگاه صالح برای دعوای الزام به فک رهن ملک
دادگاه صالح جهت رسیدگی به دادخواست الزام به فک رهن، طبق قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه شهرستان منطقهای که ملک در آنجا قرار دارد. خواهان باید وقوع عقد رهن میان راهن و مرتهن را به موجب ارائه رهن نامه ثابت نماید.
الزام به تنظیم سندی که در رهن است چگونه امکانپذیر است؟
به طور کلی مالک ملکی که در رهن است، نمی تواند در آن تصرفاتی انجام دهد که با حقوق راهن منافات داشته باشد، مگر آن که رضایت راهن را به نحوی جلب کرده باشد. به این ترتیب اصولاً مالک نمی تواند ملک رهنی را فروخته و مالکیت آن را به شخص ثالثی منتقل کند. با این حال در مواردی دیده می شود که مالک بدون اطلاع خریدار نسبت به رهنی بودن ملک، آن را میفروشد. اما درهر صورت انتقال اموال غیر منقول با تنظیم سند رسمی مالکیت به رسمیت شناخته میشود و در این موارد مالک حتما باید بدهی ملک رهنی را بپردازد تا مقدمات انتقال سند مالکیت به خریدار را فراهم شود.